【杂谈】多军的PE 多军手里有大量的房产，大量的㎡。每年哪怕你什么事也不做，仅仅靠资产的自然升值，就有15%回报。
但是，另一方面。多军也不是人人都退休的。部分还在咬牙坚持2N，部分还在赚孙子的奶粉钱。
这样，由于多军本身的“无差别劳动”。劳动辛勤汗水换来无差别回报，多军的人力资源，可以帮我们找到笋盘，发掘商机，赚到角落里的钱。
前几天某幸运女孩顺利上位，俘虏了多军一位扑克族。
我想说的是，这位女士知不知道她有多幸运，她买的是怎样一只股票。
一）多军的PE
假如你把多军看成一家公司，那么某人今年的盈利，就是P。
某人的总资产，就是E。
P/E，就是他的市盈率。
如果把某人看着一家上市公司，则P/E就是他的市盈率。那么，这只股票的PE市盈率究竟是多少，绩优股还是垃圾股呢。
前二天手贱，算了一下某人的PE。
答案令人大吃一惊，PE=4
二）范例
以一个典型的多军修真级为例。
资产1000W。
负债率20%，负债200W
净资产800W。
从2013年1月1日~2013年12月31日，假设在整个一年之中，楼市涨了15%。
那么他的净资产1150W。
负债190W，房租和工资每个月的投入，负债是不断减少的。新的负债率16.5%
净资产960W。
可见，800->960，他的净资产增加了20%
净资产增加20%是什么概念呢。
就是100元赢利20元。
PE=5
我们再来看一个模型。假设在2013年中，该多军还进行了买入。
一般情况下，我们假设买入的资产，占总资产10%
即原有10套，买入1N。
那么他买入这套100W的房子，贷款70W。首付也是借的，信用卡或者想办法的借款。
这样他的总资产=1150+100=1250W
负债190+100=290W，负债率23.2%
净资产960W
这个模型，和刚才的一样，也是净资产+20%，PE=5
唯一的区别是，他保持了杠杆率不要下坠。尽管这也是一个非常低的杠杆率。四博一都不到。
然后我们再看第三步的模型。产生了“交易性盈利”。
众所周知，多军的盈利分二块。一块是“持有性盈利”，一块是“交易性盈利”。
多军手里有大量的房产，大量的㎡。每年哪怕你什么事也不做，仅仅靠资产的自然升值，就有15%回报。
但是，另一方面。多军也不是人人都退休的。部分还在咬牙坚持2N，部分还在赚孙子的奶粉钱。
这样，由于多军本身的“无差别劳动”。劳动辛勤汗水换来无差别回报，多军的人力资源，可以帮我们找到笋盘，发掘商机，赚到角落里的钱。
和一般人想象的不一样，“交易性盈利”是小头。哪怕你号称啃到一套震古烁今的笋盘，他的贡献仍然是小头。因为你只动用了10%的头寸。
在这样的模型下，笋盘七折，假设100W的资金，买到了140W的房子。
则总资产：1290W
总负债：290W，（负债率22.5%）
净资产1000W
净资产增长25%，PE=4
三）PE的再计算
数字出来，似乎吓人一跳。
25%，应该没有这么强的增长呀。多军普遍，也没有每三年资产翻一翻的信心。
这个问题，可以反过来想。
一般标准的多军入场券，是七套房子2000W净资产（含父母自住）。
当年我们曾有过一个笑话：“你赚的第一个100W是哪一年，你第一次一年赚100W是哪一年”。
对于这样的笑话，多军一般都答不出。因为我们实在不知道每年赚多少。
简单地在Excel拉一个表格，假设从100W开始，等你赚到2000W，需要多少年。答案是16.43年
可见，如果按照20%的年复合增长速度。你1997年就要有100W本金。但1997年谁有100W本金？！
所以说，自古英雄出少年。幸运的新娘子，你不知道你俘获的是怎样一条大鱼。简直是金龟婿啊。
当然，如果展望未来的话。我们认为多军的速度会慢下来。
所有人，包括我本人，都不认为多军可以持续保持25%的复合增长速度。
其中一个原因，是因为宏观调控，房产逐渐“角质化”。谁说多军喜欢房价大涨的？
“角质化”的意思，就是多军的资产逐渐沉淀。最终变成大堆大堆的房产，而不是充满活力的现金。
没有了现金，你就不能啃笋盘，没有“交易性盈利”。同时没有现金，你也不能扩大杠杆。最终负债率会跌到零。
对于“角质化”的多军，最终他们的财富。只能按照大市，“无笋盘无杠杆”地跟随大市上涨。也就是每年多15%的样子。PE=6
从长远来看，多军会从PE=4跌到PE=6，不知女孩子是否满意。
* 关于市盈率的解释，我有一篇《从A股市盈率11倍说起》可以参考。中国股市一样缺乏市盈率。
四）结语
前二天手贱，偷偷地估算某人身家。
经研究发现，不仅依靠负债数字，20~25%，可以快速估算出某人净资产。
而且你只要知道他去年赚了多少钱，乘上PE=4~5，也可以算出他的净资产。
（yevon_ou@163.com，2014年1月20日）
