董藩谈房产税（下）
2017-10-20 21:42 房产税/房地产
来源：房小旗
董藩教授近日应“亲戚买房”邀请，为广大网友做了主题为“房产税真的到来了吗？”的公益讲座，以下是讲座文字整理。因为是语音整理，比较口语化，一些地方进行了修改。
讲 座 提 纲
一、房产税开征，除了昨天讲的原因，还有另外的原因：
1 房产税出台需要人大立法，立法程序复杂、困难。
2 房产税的征收标准很难确定，不论是按照房屋总价、家庭总面积、人均面积、容积率、套数，还是混合标准，都存在问题。
3 房产税开征，需要考虑百姓承受能力，目前看百姓承受能力很弱。
4 房产税开征，实际操作也有很大问题：房产价值评估难，房产总量大、专业人员少。
二、房产税强推，会存在很多问题。
三、房产税虽然难推行，但是政府有不放弃的理由。
四、房产税会不会出来？
五、房产税未来十年会不会出来？
六、房产税出来，我们该怎么办？
讲 座 正 文
房产税真的到来了吗？（下）
董藩
第一部分：前 言
各位网友，我接着昨天的话题开始往下讲，房产税的问题是一个非常系统的问题。我想把我了解的面上的东西都给大家讲到，一些比较深入的东西呢，我们也就不去讨论他了。而且，有些问题牵扯到国家基本制度，也不太适合公开的去谈。
房产税针对私人住宅，这种房产税实际上是一种新的税种和我们已经有的针对商业地产的那个房产税，从本质上是不一样的。因为这个是私人住宅性质的财产税，而商业经营性的那个，属于企业缴纳的一个税种。从性质上是完全不同的，虽然名称上啊，他俩是一样的。就是说同样叫张三，他完全是两个人，我们必须把这个区分开。如果，有人试图鱼目混珠的话，我觉得这个是不对的。
第二部分：房产税出台的难题
房产税出台需要人大立法
重庆、上海的试点工作不符合程序
真正的立法程序是比较复杂和困难的
针对私人住宅开征这个新的税种，他牵牵扯到一个立法的程序问题。我们国家有《立法法》，咱们今天听课的里边一定有很多法律方面的专家，甚至是名校的法学博士，或者说是法学的教授。那么大家都知道我们国家有一个规范立法秩序的法律叫《立法法》，按照《立法法》的规定，我昨天已经提过了，财政、税收、金融、海关、贸易，这五个方面，都是要通过人大来立法的。
在特殊情况下，全国人大可以授权国务院进行这种立法探索，所以我们会看到在税收当中经常出现一些暂行条例。暂行条例不是说用几天就废止的问题，是这项立法权利应该归人大，但是我们暂时由国务院去探索一下，等成熟了之后再走人大立法的程序。那么，这项权利即使通过委托的方式由国务院去探索。从道理上来讲，它是绝对不能下放给省里去探索的。所以从这个角度来讲，我们已经出现的重庆和上海的房产税在立法程序上是有瑕疵的。这个问题牵制到很多特殊的事情，我不去展开说，和特殊的背景、特殊人物，一个个都是连在一起的，我不去评价他了，我就是说立法是个极其严肃的工作。
从针对私人住宅出发的这个房产税来看，他完全是个新税种，必须通过人大来讨论通过。但是通过人大去讨论通过来制定这个法律，他这个过程就应该是很复杂的。同时这里头牵扯到所有参与立法过程的人他们自己的思考，以及他们对全国人民财产状况的一些思考。所以我断定这个过程，要走下来应该是比较费劲的。
房产税开征，征收标准很难确定
这个地方呢，我有很多话，但是也是不适合公开的去说的，那么我再说一下另外一个非常重要的问题，就是你如果在中国针对私人住宅开征房产税，有没有可以操作的方案。
那么我们一直在思考这个问题，西方在征收房产税的过程当中，他们就是按照物业价值征收的。在中国要征收这个事情非常难，我们还可以想到其他方法，比如说按照面积等等。那么我们逐步来分析，看看哪一种方式能够推行下去，没有障碍。
1
按物业价值征收
按照物业价值征收，这个事情在中国挺难的，非常非常难。从道理上就应该按照这个来征，但是，实际上操作非常麻烦。举例子，北京，上海，深圳这样的城市，随随便便一套私人住宅可能就是一千万，如果我们征百分之一，那就要交十万。
一个普通家庭即使夫妻双方都在上班、都有工作，他们一年的收入可能就是二十万到三十万，如果仅仅房产税就要交十万或者十几万以上，把他们的三分之一或者一半儿的收入拿走了，这个家庭实际上是没有办法支撑的。这还是正在工作的家庭，如果是已经退休了的家庭，一个退休的老的中产阶级，过去的中产阶级退休之后，他的收入会下降。退休之后，可能老俩口儿的收入应该是很难过十万的，一般就是七八万。
房子交房产税，位置好一点，价格高一点，可能一年要交十几万，他全交了都不够。如果夫妻双方有一方去世了，他全交了还差三分之二，那么怎么办呢，我们给他免掉吗？你又会发现这个比例特别高，操作起来特别难。因为要免这个税。免税是针对什么，交不起税的。这里头就牵扯一个问题，房产本身是个巨大的财富，他财富量非常大，但是对他征税的时候我们去要他少交或者说给予大量减免，这个从道理上是行不通的。
如果，一对年轻的夫妻刚毕业大学生，他们在父母的帮助之下买一套房子，价值好，位置好，价值也是一千万。在北京在上海在深圳交百分之一，他仍然要交十万。这边要还贷款，一年要还很大的量，每年还要交十几万的税。那么他们还能不能生存？她们也是不能生存的。我这仅仅是按照北京，上海，深圳的房子，正常位置的中值去说，别说一套房子一千万左右，如果位置再好一点或正好碰上了好的学区，可能就是更高了，一千四五百万、一千五六百万，这个也是常见的，并不一定就是什么豪宅。
所以，当我们按照物业价值去征收的时候，我们发现这个事情很难办。但是，按照物业价值去征的时候，你可能会发现郊区的房子可能便宜些，他能缴上来。比如说在郊区有套房子，一百平方米，可能只值二百万，交百分之一，一年只交两万。好了，市中心一千万的他不交，他交不起他要减免，那么你对郊区的只有二百万的房子没有减免，这个事情能操作吗。郊区那个看着市中心，如果市中心他们不交，郊区的人他也会对抗的。因为市中心这个按理说财富量比郊区那个要大很多。房产税是一个财产税，是对财产价值征收的，牢牢记住这句话不要随随便便的去谈那种减免。
2
按家庭总面积征收
那么我们再说按照套型面积去征收的问题，也就说，这套房子假定一百二十平方米以上就交一百二十平方米以下就不交，或者九十平方米以下不交，九十到一百二之间交一个比例，一百二以上交一个比例，比如说九十到一百二交房价的百分之0.7，一百二以上交百分之一等等。如果按照套型面积去征税，我们又会发现这样的问题，比如说他有两套小房子，可能都处在免税的范围之内。但是，他只有一套大的，那么他可能符合交税的标准。比如说，两套七十平米的，他都在九十平米以下，他就被免掉了；那么合在一起，人家有一套，有一套是一百二十以上，他就要交，还少于你两套一百四十平方米的面积。只因为他有一套房子面积大一点，他就要缴。这个事情又显得很不合理。
3
按人均面积征收
那么，又有人说我们按照人均面积是征税，人均达到多少平方米以上就该交。仍然会碰到一系列问题。比如说，在郊区人均五十平方米，但实际上这个房子是不值钱的。那么他一平方米只有两万块钱，在市中心一平方米，好位置，比如北京西城区一平方米十几万，他可能人均只有三十平方米，但这个财富量比郊区那个人均五十平方米要大很多，他家房子比他值钱很多，但是按照人均面积，你却要把它给免掉。你如果不免掉，他又有意见，他说我住的这么紧张，还要交这么这么重的税。但是你把他免掉，郊区的又不服。他的房子是我好几倍，把他免了，我的房子去交税，我宁愿跟他换。所以，又会遇到这样的问题。
4
按容积率征收
再往下说，有人说按照容积率征不行。那么我们很早就考虑这个问题，容积率这个概念，我不去解释了，大家大部分是明白的。如果按照容积率征，比如那些住别墅的人，容积率低，他们占有更多的资源，他们该交。但是。我们同时会发现在城市一些老区，甚至一些市中心仍然有很多平房或者低矮的房子，比如说两层的房子。那么，如果按照我们今天的有些标准来看，其实这就是好多年前建的那个联排，他这种容积率也很低，他要不要交呢？如果他缴，你去看看那里住的是谁，他能不能交的起。
这些城市低矮的房子，往往都是些老区，都是平民窟性质的，都属于应该拆迁改造的。这些地方的人大部分是没有工作的，或者有工作也不是那种很稳定的正式工作，靠打零工生存的。这些人他的收入也很难监管，你对他征税的时候，这种征收的难度，是非常非常大的。他们经常还处在被救济的这个行列里，而我们要对他征税，像别墅那样去征税。而住在豪宅里，但是是个高层，因为容积率低，他就可以不交了。这怎么能说得过去呢，又理不顺。
5
按套数来征
还有一个影响最大的观点，就是按照套数来证。贾康老师，还有中央财经大学的一些教授，他们都这样主张。过去呢，我在有关的会议上，包括在央视对话当中，也跟他们辩论过。我说这种方法是完全不可行的，毫无操作可能的。为什么这么说呢？比如说，我有两套房子，一套可以免掉，另外一套要交，但是我这两套房都小，一个三十平的，一个五十平的，两个一室的，我是两套。即使，我五十平的那个免了，三十平的那套，我要交税。那么我加在一起才是八十平，仍然是住房很困难的。
但是有的人有一套，他们家是别墅三百平方米，甚至是非常豪华的别墅，可能是五六百平方米。各位，在中国早就出现了价值十个亿的别墅，最豪华的占地三十亩，建筑面积五千平方米。但是它是一个房本，它是一套房子，如果按照套路来征收，那么这套房子该不该免？
6
混合标准
如果你把套数和人均面积结合在一起，其实仍然是难处理的，我就不详细给大家去分析。所以，我们在目前的条件之下，能够想到的所有思路，其实在处理这个问题的时候，都是非常非常难的。
房产税开征，百姓是否有承受能力
中国的房价收入比很高，房产税收入比也会高，百姓承受能力弱
除了征收思路，我们找不到一种科学的方案之外，还有另外些问题。比如，老百姓对房产税的承受能力问题。税负承受能力问题在中国是大问题。中国的房产税跟西方完全不同，为什么？中国城市人口规模太大了，在国际上很难找到像北京，上海，深圳，广州这样的大都市。我们随随便便的一个三线城市他的人口规模，如果拿到世界上另外一个国家，可能就是很有名的大都市。我们知道的一些大都市，纽约、东京、洛杉矶，其实在国际范围内是极其罕见的。
但是在中国百万左右的城市，目前已经是一个很小很小的城市了，大部分城市都是二三百万人口以上了，有影响的城市大部分都是这样。由于人口的聚集，所以房价就非常高。但是，中国长期以来形成的这种收入分配制度，是我们看到，我们能够拿到手的收入，其实一直是不高的。
这几年，北京、上海、深圳这种顶级的城市，白领阶层的收入算是稍微提高了一些。但是，我们看人均可支配收入，其实是不高的，仍然是非常低的。但是，我们的财产量特别大，一套房子摸出来就是千八百万，甚至一千几百万。这是很普通的房子，征百分之一就十万八万，十好几万。我们一个家庭年收入是多少呢？这是非常低的。我告诉大家，在国外房产税通常要占到家庭收入的多少呢？对那些普通家庭来讲，通常可能只占十分之一，这个对他们来说已经是非常大的负担了，只占十分之一。
他们房价和家庭收入之间的比值关系，跟我们完全不同。我们一个家庭一年可能只挣三十万。但是，我们住着一千万的房子。他们一个家庭一年可能挣了四十万，折合人民币四十万，但是他的房子多少？他的房子可能是折合人民币二百万、三百万或者四百万。那么你看看这个比例差别就出来了，这个税收负担，差别也就大了。
中国呢，他是历史形成的这么一种收入分配格局，如果你到小城镇收入就更低了，那基本工资都是两三千、三四千、四五千，两口子都上班，他们的家庭年收入，在中小城镇家庭的年收入，他们是过不了十万的。虽然房子也便宜一些，但是这个房子可能也值一百几十万、二百万。那么，一年征百分之一的话，可能差不多也要把他的两万块钱拿走。他们的收入很难过十万，但是要用两万去交房产税，这个负担非常重，可能这就是（占到）五分之一。但是，在西方大部分国家，普通家庭房产税占收入比，一般很难超过十分之一。所以，他们可能负担的起，我们如果打开工资条看一看，真的就是负担不起。
尤其是一线、二线城市，家庭的房价和年均收入之间这个比值关系，跟西方差别太大。所以。当我们用工资去支付房产税的时候，我们会发现这件事情很难操作。如果北京上海征不上来，小城市能够征上来，因为房价和收入之间的比值关系会好一些，大城市不征，小城市征，那小城市，他们交吗？他们干嘛？这又会出麻烦事。
房产税开征，操作层面也非常困难
第一，房产价值评估难
第二，房产总量大，房产评估师少
再往下跟大家说，我们现在评估力量能不能支撑这个征税工作。房地产他有很多特点，我把房地产的特征划分成三个层次，第一个叫经济特征，第二个叫社会特征，第三个叫自然特征或者物理特征。我们讲他的物理特征的时候，其中有一点，就是房地产具有单件性（音译，可能不准确）。什么叫房地产单件性，就是每套房子是各不相同的。户型、朝向，里边使用的装修，涉及到的地质水文条件等等各不相同。
户型相同，可能也还有其他方面差别，比如施工质量、楼层等等。所以每套房子必须单独定价。为什么会有房地产估价师？为什么自来水，矿泉水，没有一个估价师？为什么面包没有一个估价师？这个面包该卖多少钱？而只有房地产有呢？原因就在于房地产本身这个产品价格量大，他有单件性，每套房子的价格是各自独立形成的。
开发商那里，你也会看到每套房的定价都是略有差别的。这就决定一个结果，我们在征税的时候，必须对每套房子进行单独的评估，单独的计算，得出一个征税的价格来。
那么这个问题就出现了，即使只对中国城市进行征税。那么，中国城市当中至少有三亿套以上的住宅。我们有多少房地产估价师呢？我告诉大家，我是中国首批房地产估价师考试的几个辅导老师，所以我比较关注这个数据。这两年，数据我不太清楚了，大概是在三万左右。
我们最早的时候，任命了两批估价师，没有考试任命，因为最早谁都没有这个资格，对在这些部门里工作的人，稀里糊涂的任命了一批。然后就由我，还有另外一些人，刘红玉等等，我们一起在全国范围内进行培训让他们考试。所以，在全国范围内陆陆续续，有很多人考取了估价师资格。到现在为止，累计加在一起只有三万人。但是我们城市当中有三亿套住宅。如果征税就是年年征。如果每年评估一次，每人要评估多少套呢？要评估一万套。
一个工作人员，一个技术评估人员，每年扣除节假日，可能还剩二百天。那么，他不吃不喝不睡觉，第一天去测量，看周围的环境，第二天写报告，两天搞出一个报告来。这一万套，他要搞一百年。一百年是什么含义？就得拿出愚公移山的精神来，从爷爷就开始做这件事情，然后到爸爸，再到我们这个估价师这一辈，累计工作一百年才能把它评估一半。但是，当你评估完之后，前面的，可能房价又涨了一千倍了，因为一百年过去了。我说这个什么意思？我们的技术力量还达不到要求，即使我们采取，有一些改进的方法进行简单的匡算，那么这个工作量也是非常非常大的，不是那么简单的。
为什么在国外，有些国家他直接叫地税了呢，就是因为对房子评估非常难。比如说，我今年房子外观没有改善，但是我里边的内装修变了。评估的时候，市值要不要变。那我换了个好的浴缸，市值发生变化，评估值能不能体现出来。我还是这块地，但是我换了游泳池，我更换了草皮，资产的价值是否发生了变化，要不要在评估值当中体现出来？所以，其实他是蛮复杂，蛮复杂的。
在加拿大有些地方，他们没有办法，最后对房子基本上不怎么管，像在澳洲，对房基本不怎么管，直接对土地征税，就出来一个地税，它那个地税，就相当于我们物业税。而在美国，房和地可能就合为一体啦，美国缺钱。不管是分开还是合为一体，我们知道，咱们国家人口密度太大，家庭太多，这项工作做起来就非常难。我们还有个简略的方法，比如说我三年评估一次，三年都按这个数字来。这件事情仍然是很复杂，工作量仍然很大，目前的技术力量，仍然是不够的。
还有，这套房子值多少钱，评估人员说了算。那么，无意当中，他们就获得了一个寻租的机会。评估人员对这套房子，如果评估成一百万，交百分之一，那么一年缴十万（董老师口头计算的，有点错误），如果评估出来八（十）万，那就交八万，中间就差了两万。所以，这个评估人员在写报告的时候，手抖一抖，这个家庭就牵扯到几万块钱财产的支出或者节省问题。这个时候在评估人员和业主之间就会产生权力寻租。那么，税收在征的过程当中，这个问题就必须防范，因为价值量太大。
我们这些工作，其实都是还没有做好的。我知道税务部门曾经考虑过培训税务人员，在这方面提升他们的素质。第一个人员是不够的，第二，房地产是非常非常复杂的，税务人员直接上来去做这项工作可能，还是不适应，他还是有一个过程。
第三部分：总 结
联系到我前面所讲的方方面面，我要说明的是什么？
征收房产税是个非常难的，很系统化的工作，在条件不具备的情况之下强行推进，会有很多问题：
房产税强行推进，会有问题
第一，会制造大量的冲突。
第二，很难收到效果，会影响中央执法的立法和执法的权威性。
第三，会给社会上带来另外一些问题，另外一些麻烦。这个我不想展开说，不是很适合。
所以，在这个问题上，我们喊了十几年，没有往前推进的原因，可能领导没有想那么复杂，但是实际操作当中总会碰到我所提到的，这样或者那样的问题，只不过我讲的可能更全面，更系统一些。
房产税难产，政府仍然执着的原因
政府在这种情况下，会不会知难而退，这个事情难弄就不弄了呢？政府也一度，从他们有些场合，主要领导人的谈话当中（能看出来），也一度想放弃。但是，现在经济形势下滑的厉害，我们财政收入压力特别大，确实，如果不对财产征收房产税的话，似乎找不到第二个可以支撑我们经济社会运行的巨大的财源了。这个问题就变得比较麻烦，比较复杂，本来我有一个很好的例子，很好的比喻，但是这个比喻，不适合在这里公开讲，私下里开玩笑是可以，不适合在这里公开讲。所以，这件事情所是我们未来税收改革、税收制度建设当中一个最大的难题。
房产税会不会出来？
究竟会不会搞？我讲的是全国层面，究竟会不会搞。
第一个，要看我们领导人最后去怎么把握他的底线在哪里，就是他对经济社会，就这个税收出现，对经济社会的冲击，领导能够接受的程度，是什么样子，我们要观察这个，要看这个。
第二个，要看中国未来财政收入的状况，如果持续恶化，不好办，那好了，必须强行开征。如果还是可以的，我们经过改革，政府的支出大量减少，税收的安排更加科学合理，不必要非得在这个地方动手脚，那么这个事情可以先放在一边，作为一个立法项目考虑，但是不一定要急于推出来。
未来十年，会不会出房产税？
2007年，我写文章说住宅物业税十年出不来，就是房产税十年都出不来，这件事情已经做实了。那个时候，政府紧锣密鼓地在研究这个事情。没有人敢说这话，只有我敢说，因为我考虑的比他们复杂的多，我知道他们是动不了的。实践验证了这一切，今年就是第十年，今年绝不可能推出这个来。
但是，再来一个十年，我不敢预测，因为我断定，未来的十年可能跟过去十年，在经济社会发展道路等等这些方面可能会出现些明显的差异。所以，这种形势，变得不好评估，我们只能是走一步看一步。
房产税出台，我们要怎么办？
如果担心税收房子特别多，税收负担特别重，将来有一天税费负担比较重，那么你可以进行资产的调整，重新的安排。如果不担心，你认为像西方那样不管怎么说，房子的增值会多于你的税收，你有流动资金去缴纳个税，那你也可以继续留着。
所以，这个事情就没有一个统一的答案了。
