众果搜的博客

作者:大鹏金翅明王 时间:2010-04-16 11:22 今天我就给大家讲一讲房地产新政的效果 你们做好准备 一季度经济统计数据出台，宏观层面向好，经历了全球金融危机的洗礼，未来的中国经济可能进入到一个不曾有过的新阶段：滞涨，就是“低增长，高通胀”。

可以预见，未来5-10年内，随着工资增长带动成本通胀将不可避免，以前国内被严重压低的资源价格、利率汇率资本价格、国际原材料进口价格将会分阶段逐年攀升。

一季度中国经济增长12%，虽然虚火旺了点，但相信中央还是比较满意。从全国31个省自治区直辖市人均GDP来看，大体上GDP过29000的省份，增长速度开始放缓。

在这个时候国务院出台房地产新政，实际上就是把混乱的利益格局渐进式地正规化、制度化，防范金融风险，而并不是打压房价，只是保证房价温和缓慢上扬，不要因为过快增长给全国经济增添麻烦和负担。与其说这个政策是针对房地产市场的，不如说这个政策是针对银行的更合理。

这个地球上任何一个政府都不可能做那种通过摧毁经济的方式让全国穷人白占便宜的事，我国显然也不会。

一、炒房的投机客中，一部分是全款购房（还能享受大折扣），这跟把钱存银行是一个道理，新政对这部分人没用，因为他们从来不使用银行贷款。另一部分是想通过金融杠杆效应，通过物价涨幅超过利率涨幅，来追赶时间，获得利差。新政对这部分人短期内能起到抑制作用，加大他们的负担，这部分人会迅速分化，一些人前几年赚了些钱，玩得起继续玩。另一些人玩不起了，就不再进入。但不再进入不代表一定要出货，因为目前大部分投资客都是在享受银行优惠政策的时间进入的，“新人新办法，老人老办法”，现在改政策跟他们没关系，因为他们中很多人早就把手续办完了，属于站在旁边看热闹的。

二、我早就说过，在穷人不掌握执政地位的大前提下，在穷人不掌握武装的基础上，指望低价买房是不可能的，概率是0.我也早就说过伴随着夏季房地产政策发力，只会让一线城市房价高位运行，确实不涨了，但也不跌，就这么横着走。

随之而来，资金大举进入二三线城市，二三线城市化进程加速，房价开始抬头。这不是让我说中了！为了防范金融风险，一方面阻止疯长，另一方面绝对是杜绝暴跌，因为暴跌也是风险！是更麻烦的风险！暴涨只是加大预期风险，暴跌则是风险彻底被实现！中央宁可控制未来预期，也断不会让中国经济出现动摇。因此说新政反而给一线楼市房价保了个底儿，就是说本来按照市场规律可能跌穿，但有了新政保护最多跌到新政要求的价位就不可能跌了，因为再跌政府就会救市。

所以说新政是锁止了一线房价的底线，而不是消灭房价上限，只不过上限的口子开小一点罢了。我预计下一轮房价上涨必然是踩着新政的肩膀上行的。

三、新政最可怕的一点就是，打着保护穷人的旗号，反而将穷人的购房需求延期了，甚至是通过新政制度化地将“没房人”固定在鸽子笼里。就好比政府规定肉夹馍不允许涨价，那好市场上肉夹馍价格平稳住了，但是里面的肉却少了很多，新政中的“保障性住房和小户型住房占土地利用面积7成以上”就是在干这种事情！从此以后内地和香港一样，大部分年轻人从此和大房子无缘，终身排队等着住价格不菲的“鸽子笼”，穷人的住房问题表面上看暂时缓解，确实让你们住上房子，但你一辈子也就是这种小房子了！所以我之前劝大家自住房能买多大就买多大，因为未来即使100平米的房子也要按“尺”来计算，所谓的千尺豪宅也不过就是今天的100平米三室而已，但那时候你有了子女，还要把老人接来照顾时，你突然发现当年努努力还能买到的大房子在市场上已经很少了，都被冠以豪宅的名义在更高的价位出售，你挑来挑去全是小面积的（60平米以下）的蜗居！价格不涨的代价就是面积缩水。到时候你会发现一个奇特的现象，那就是首套房都他娘的是小户型（大户型买不起啊），二套房三套房反而是专门造出来给有钱人消费的大房子。

从此以后社会壁垒更高了，真的是穷人和穷人挤在一处，富人和富人鳞次栉比。 而且最可怕的是由此产生的权力寻租，那就是越是有钱有房子的人反而能腾出更多资源，通过各种手段隐藏身份买到保障房，穷人越到最后反而连保障房也申请不上，让统治阶级再一次占了权力的便宜。因为决定谁能入住保障房的权力是可以拿出来贩卖的！

四、有些人天天在网上等着房子大甩卖，我实在无语。上过中学都知道资本有一个规律，那就是通胀时宁可把牛奶倒进河里，也不会送给穷人。可以想象，如果房价真的崩盘了，宁可烂尾或变成老鼠窝，也不可能低价卖给穷人，你们醒一醒吧！

五、二套房提高首付比例到50%，这个没什么，我之前就预测过，无非是加大老百姓买房的难度。关键是信贷利率提高，相当于直接增加房价和购房成本，如何界定二套房成为一个麻烦事，前几年全款拿房的人，没有银行记录，即使再买第三套房也是按照首套房对待，反而挤占了穷人本来就紧张的首套房资源。 投机客中一部分人还不是通过银行获得融资，这些人手眼通天，多渠道弄来钱，尤其是通过做空股市来套现买房，到时候股市又被绑架了，股市流动性一旦被遏制（因为广大散户都被套了，没啥可流动得了），老百姓将面临双投资渠道完全封闭的局面，除了老老实实工作外，永远别指望家庭财富增值，终身被钉死在奴隶的位置上，直到死去。 这就是我说的，越调控反而越固定高房价，指望奴隶主自己动手解放奴隶，傻不傻？！奴隶主吃啥喝啥？都喝西北风去？人家打江山为了啥？不就是为了吃你们的肉喝你们的血么！无非是吃多吃少，吃快吃慢的调控。前段时间吃得太快了，快把奴隶们吃死了，一看这样下去不行，随后出台调控说先不吃了，养两天，等养肥一点再吃，要不然党爸爸一口气吃完了，以后党儿子没得吃怎么办？！

总之长期来看还是要吃的。 写帖子初期就反复劝你们看清形势，对于自住房赶紧下手，就是不听，你说我还能怎么帮你们？如今都被我说中了，现在还问我这个城市有没有机会？那个城市有没有机会？早就告诉你了，你早干什么去了？

 

作者:大鹏金翅明王 时间:2010-04-16 13:42 新政一出，不仅解决不了房价继续上涨的问题，反而还有可能诱发资金炒作农产品，按下葫芦浮起瓢，会造成其他物价快速上涨，极有可能在生活必需品上出现这种喜剧效果。

原因很简单，这个政策会造成可预期的商品房供应量大幅减少。即便依照现在的供应量，新房在这个市场上也已经成为稀缺品。多余的钞票在市场上找不到出路，土地供应本来就紧张，再拿走一大块去盖“鸽子笼”，开发商手上的土地储备瞬间成为了价值连城的“金地”，自然不会急着卖新房，市场上没有太多的新楼盘开盘，又不缺钱，怎么让手上一直有房？当然是涨价了！而社会总体资金如果在房子上找不到出路，会被逼的到处乱窜，窜到哪里，就涨到哪里。由于新房供应紧张，需求自然会被挤压到房租市场，结果房租市场竞争空前增大，租金也会涨起来，估计这一点很快傻空就能看到，因为傻空租房得多，所以会有直接感受。通胀指标CPI仅仅在2月份同比增长达到了27%，是18个月来首次超过一年期定期存款利率2.25%，中国进入到了“负利率时代”，那就意味着钱存银行是在自动变少的，人们将更有动力将储蓄投入到房地产，下面进入的多，上面又被新政固定死，无限的需求被挤压在有限的空间，下一轮房地产上涨的底气更足了。

伴随着调控收紧，我预言国家一定会搞什么狗屁限购（这种事情已经做了不止一次了，很明显官府都是懒蛋，一说调控经济，第一个想到的就是这个傻B限购）。买房子在大城市定居对许多年轻人而言将成为挂在天上的月亮，永远不可能捞到。当然在同一城市想改善居住条件的，也会被政策堵死。穷人会惊讶地发现，即使通过行政手段不允许买房了，房价仍在上涨！从这一刻起，人与人的差距就被固定了，有房的越来越有房，没房的永远就没房，你回家烧香感谢新政吧！

 

作者:大鹏金翅明王 时间:2010-04-16 14:02 作者：sschenchen 回复日期：2010-04-16 09:28:00 明王，你好 我昨天晚上看中一套市中心98年的小二室53平，开价145万，大概140万可以谈下来。 我已有一套房在按揭中，现在实在没钱，考虑抵押一套父母的房子（我在住，父母已同意）付首付，您觉得风险大吗？ 我所在的城市是杭州，希望明王指点一二！！！ ——————————————————————————— 原则上讲市中心黄金地段的房价是不会有风险的 美国次贷危机那么严重，曼哈顿地区的房子照样是高价 抵押？晚了.....你怎么不在我一写帖子的时候出来问一下，现在快2个月了才问？来不及了，很抱歉......

 

作者:大鹏金翅明王 时间:2010-04-16 14:07 作者：snk198 回复日期：2010-04-16 10:54:55 顶下大鹏，新政应该是针对短期内供不应求的局面，来暂时抑制住需求 —————————————————————— 新政是哄着穷人把需求延期 保障性住房？ 等轮到你申请的时候也都过去2-3年了 那时候即使小户型保障性住房的价格也和现在100平米商品房的价格差不多了 盖房子还不得盖个2年 之前征地还不得征个1年

 

作者:大鹏金翅明王 时间:2010-04-16 14:16 作者：淡淡的苦艾酒 回复日期：2010-04-16 11:34:13 对于新政是保护房价这点比较认同，二线城市的房价最近的确开始往更高的位置攀升了，我家这里两年以前好一点的小区房子是6K左右，现在优质楼盘都快破2万了。我想问下，对于手上持有的大面积住宅该做何处理呢？目前保有这类住宅是不是比出售更有好处？如果现在出售了，以后同等价格是不是买不到同样面积的房子了？ —————————————————————— 如果你手上有大面积的住房，请一定捂住，坚决不卖。你现在所谓的大房子就是未来的豪宅，你想想看以后谁有本事住150平以上的房子？几乎不可能。从今天起，2年后开同学会，你要说你住在150平以上的房子里，估计你大部分同学都会当场红眼！你手上现在的大房子算是低价拾便宜了，你一定要攥在手上，这在将来就是“稀罕货”，懂吗？ 投资玩小房，船小好调头，租也好组 自住买大房，越大越好，中国人从古代就知道一当官就买地，盖大宅子，这也是家族兴盛的标志，一个人穷到要卖祖房的时候，这个家道也就算是彻底败了。自主无论从实用的角度，还是风水的角度，还是家族兴旺的角度一定要在能力范围内买最好最大的！

 

作者:大鹏金翅明王 时间:2010-04-16 14:20 作者：守候天白 回复日期：2010-04-16 11:34:38 刚才写的白写了,汗......以前就注意到了这贴子,太真正关注还是在昨天,看了个通宵,看是真是舒服,解答了我不少的疑问,在这里非常感谢明王,祝你家庭幸福,事业顺利... 顺便能否分析一下我的情况.我在浙江一县级市,自有市中心136型次新房住宅一套,商场商铺一套,年租6万,我年收入6万,稳定,我老婆年收入1.5万,现有债务40多万,主要是炒股损失,另有可用的银行住房贷款60万(类似随借随还).我们这里在新区有一新盘要开,有20万平方左右,主力房型120\130\160,另有少量89和100左右的房型.我想买100平方左右的,我父母答应每月帮我还按揭4000元左右.你看可买否?另问如果18层的和11层的楼,哪一层最好?谢谢... 希望能和您成为朋友....... —————————————————————————— 我觉得你目前的实力可以做这种事，当然具体主意你要和家人商量后自己决定，我不干那种促销的事情，因为没人给我付广告费和辛苦费 总高在30层左右的买18层 总高在20层以下的，买11层 有人说11这个数字不吉利 那要针对户型整体风水和周围环境而定，这个就扯远了 我对风水学研究过一段时间，但看的都是皮毛，不敢在这里指点谁 请见

 

作者:大鹏金翅明王 时间:2010-04-16 14:24 作者：梦中的欢笑 回复日期：2010-04-16 13:39:33 楼主:我09年底买的期房,要今年6月才能放贷款,一共货70万.银行置换公积金贷款40万现在排队,按目前情况我还是拆掉公积金贷款,因利率是7折,以后可能没有这样的利率了,下次买房再用公积金贷款,你说对吗? —————————————————— 置换公积金？ 这个我还真不知道 但从新政的角度看 我觉得你这套商品房算是占便宜了 先不动公积金为好 留着买第二套小户型使用公积金，还是会按照一套房对待的 能大大减轻你未来购房的压力 我只是凭只觉这么认为 帖子里如果有研究这个的，请出来给人家解释一下 大家互相帮忙 谢谢

 

作者:大鹏金翅明王 时间:2010-04-16 15:01 作者：meetingABC 回复日期：2010-04-16 13:59:59 本来还不是很确定这个政策对楼市的影响，结果牛刀一出来说跌，现在看来肯定是不会跌了！我得抓紧时间再买一套！

 

作者：汉斯布鲁 回复日期：2010-04-16 14:07:48 如果你手头有钱，政策是对你无效的，根本就不用看政策。只要你买的起。包赚不赔。 信牛刀,永无房！

 

作者：豆秧秧 回复日期：2010-04-16 13:50:34 身边同学，办了离婚证，顺利二成首付买了第二套房。。银行不审，只需要写一份保证书....（此方法，为银行人员指示）但现在只要一本假的就可以！ 从此，我再也不信什么二套房首付比例提高能有什么用，什么政策下都可以造假....

 

作者：3892447 提交日期：2010-4-16 14:28:00 不要闹了。只要房价跌20%，88万亿到16万亿的救市又杀回来了

 

作者：还有一手 提交日期：2010-4-16 14:31:00 30了，1线城市工作，靠自己攒了点钱，想在二线买个房子。都缴了定金了，90.05平的房子。结果首付变成了30%，开发商阴笑着又把钱还回来了。 我的房奴梦啊！去他妈的新政！害的都是我们老百姓！贪官一个也不敢惹！

 

作者：九首歌512 提交日期：2010-2-24 15:55:00 通胀的脚步越来越近了，加息的日子也不远了，房价不会大涨也不会大跌，只会保持目前高位运行，就这样了！

 

作者:大鹏金翅明王 时间:2010-04-16 16:02 中央的用意是房价可以涨，但要稳中有涨，不能涨得太凶，要可持续上涨，可一到地方政府和开发商的手里，就成了必须涨，就得涨，涨得越多越好卖，所以中央才出了新政，意思是解释清楚，而不是彻底革命。

这是来源，大家不要误解。中央的政策出发点很明显，不是为了打击谁，也不是为了扶贫，而是说你们都给老子消停消停！通过立新政，排座位、分果果，富人坐在富人的位置上，穷人坐在穷人的位置上，都断了念想，安安分分在自己的阶层里混吧！因此说那些没买房，尤其是没买大房子的人最吃亏，因为新政一出，穷人从此以后再也无法买房了，被制度永远钉死在穷人的位置上，不得翻身。

新政短期的效果是：普通居民被排斥在外，炒房群体进入观望阶段，基于这样的认识，当前一段时间内，政策对房地产涨价的挤压效应是会迅速显现，交易量不再增加，但价格高位固定不会下降，大房子成为稀缺品。保障房一时半会儿盖不出来。固定价格底线，坚持以销定产，开发商们的日子反而比较从容。

最坐不住的将是各地政府，他们将变成热锅上的蚂蚁。开发商不再拍入土地，将断了地方政府的财路，打乱政府年初的预算计划。在房地产业上，地方政府将采取一切手段，促进开发商加快建设力度，同时，可能采取一些措施，消解中央政策的压力。如，在二手房的认定上，制定弹性标准。只要目前手头无房贷的，都可以认定为首套房。如，在公积金贷款上制定地方保护主义政策。以求得一个地区土地市场和房地产市场的双稳定。

中央在制定政策时本身也留足了弹性，毕竟保持房地产的持续稳定发展才是全社会的最大利益。打死房地产业，让房地产业崩盘，房地产价格大降，对谁都没有好处。可见，中国房地产业大幅降价的情况，应该是小概率事件。

在目前政策下，2010年的房市将进入博弈期，但价格仍会逐渐走高，当然可以预见通货膨胀预期在所难免。 面对通胀预期，面对银行存款的不断缩水，面对人民币升值可能导致的资产价格上扬，人们选择一定的理财手段规避风险，符合“法无禁止即自由”的法治精神。

 

作者:大鹏金翅明王 时间:2010-04-16 16:52 作者：四川奥特曼 提交日期：2010-4-16 16:26:00 开发商退地——土地拍卖无法继续——城市化建设因为没有资金而停止——城乡统筹发展停止——经济停顿——失业骤增——社会动荡 因此中央是不希望房价下跌的，房价高涨无非是穷人骂娘，房价下跌，老百姓资产缩水，才会有人造反！房价可以不涨，但不会再回到你梦想的那个年代了。

 

作者：lihuaihe 提交日期：2010-4-16 15:23:00 1 中国城市化系现在是40%，可以预见的是，这个比率将达到60%以上。

2 中国人口在2033年才达到高峰，总数为15亿。 那么这么多人要进城市，他们不买房子，如何安家立业？ 所以可以预见的是，这几年房价必然不会下降，但租房的人会增多，买二手房的人同样也会增多。

 

作者:大鹏金翅明王 时间:2010-04-19 09:11 作者：木小葱 回复日期：2010-04-16 17:15:08 大王你好 我和我老公去年11月不到60万买了套深圳关内算是比较好地段的70平多层无电梯老房子，老小区，学位交通购物都非常成熟，楼龄已经24年了（手头没什么钱，又想交通便利，只能买老房子了），当时用的是一个直系亲属的名字，所以不算我们的首套房。明年地铁开通，位于双地铁口，地理条件非常优越。今年房子突然涨到92万了，我想卖掉凑点钱重新买个新一点的高层房，老公想等着拆迁，可以赔偿一套新房，不知道谁的想法对，待指点。大王觉得一线城市中心区老小区物业拆迁的可能性大不大，毕竟对于房地产商来说是比不小的投入，拆迁难度也大。 ___________________________________________________ 首先你要明确这个亲人和你在户口本上有没有同本关联？ 按理说新政会造成一线城市房价在一个高位反复运行，既不涨也不跌 有眼光的投资人往往趁这个时候，大举收购优质房产 但是我估计你无法全款支付 因此等拆迁可能比较现实 你要自己拿主意 .

 

作者:大鹏金翅明王 时间:2010-04-19 09:15 作者：洋务专家 提交日期：2010-4-19 8:58:00 房产新政，各方多赢局面戛然而止 今晨起来浏览财经消息，看到水皮先生的杂谈——《胳膊再粗，也拧不过大腿》，文中描写到：“政府做傻事有时是老百姓逼的，讲这话的人不是别人，正是眼前红的透天的上海海派清口创始人周立波，每一次讲到这里，台上台下都会哄堂大笑，因为大家都明白，这种荒唐的“逻辑”在资本市场却是正常的。” 这让我笑得满眼都是泪花。 房产新政终于出来了，一来就是两条：

1：第一个通知：四个意思： 刚性提高首付比例，这没得商量 研究税收政策 增大土地供应量，（地方政府会便宜卖地吗？你信么？） 监督开发商的囤地囤房。

2：追加通知：必要时，第三套房停止按揭。 仔细阅读新政内容，发现只有控制按揭首付是务实，其他都是务虚。 控制首付能遏制部分城市房价过快上涨吗？我以为肯定能。

但是，房虫们可以转入战略防御，喝茶遛鸟去了，你屁民就能买得起商品房了吗？ 增加首付，房虫们最多是不炒房暂时休息，你屁民又拿什么钱做首付去改善住房？听说还要实行纳税一年的证明验证制度，呃耶，还有几个屁民能买得起商品房？

本来商品房价格飙涨，是个多方共赢的局面：

1：居民享受了财产性收入增加，房改房这种破烂也跟着商品房，涨到了N万/平米，卖了房改房，做购买商品房首付不好吗？还能多出现金买辆车，住在小城镇，享受风景如画、空气新鲜、面积宽敞的花园洋房里。

2：地方政府卖地得款多，可以更快的涨工资、安排民生、搞好小康型小城镇建设，迅速完成消费型经济转型。

3：商品房价格上涨，实现社会财富大洗牌，大量社会闲散资金，通过商品房炒卖，被房价所吸纳，转化为政府资本，用于民生工程，保障普通百姓的福利住房。 这才是老百姓改善居住条件的正路，而不是去打压商品房价格。

4：与房地产相关的钢铁、水泥、建筑、装潢、设计、绿化、物流、金融、物管、拆迁、垃圾清理、旧货市场、二手中介、保姆服务、电器家具行业红火，岗位多，税收高，何乐而不为呢？

5：开发商手里有钱，提供的商品房质量越来越完美，新建设的小区，简直就是公园湿地。

现在好了，在小布尔乔亚没日没夜的哭泣下，房产新政接二连三的到来，商品房交易弱化、几乎停滞，成了有价无市的尴尬状态。 相关各方也就输得干瞪眼。现在，小布尔乔亚们就能买得起商品房了？ 我早就说了，不动产不是股票，能从6000点跌倒1600点，让你抄底成功。 有价无市是商品房市场萧条时的常态。 上世纪80、90年代，分别有过一次严重通货膨胀，柴米油盐醋翻倍涨。

那时小布尔乔亚们怎么不哭泣，不担忧经济会崩溃，却一个个在家欢天喜地用浴缸囤积盐巴以为捡到了金元宝？ 小布尔乔亚们以为哭的昏天黑地，房价就不涨了？幼稚。 只不过逼着政府出重拳，临时性打击地产一下，接着还得涨。 有得让房价磨磨蹭蹭、亦步亦趋、温水煮青蛙滴涨，还不如一步涨到位，让政府的地价卖到位。 地方政府手里有了足够的钱，消费型大国经济转型不就马上成功了吗？ 请参考拙作：《房价飙涨是改革开放的里程碑》