北京十年房子故事之10 （作者：看西山的子房）以投资角度看待自住，以自住角度看待投资。你喜欢住的房子，舒适、地段、学区、便利，别人也喜欢，这样的有投资价值的房子会非常适合自住。同样，希望一个房子有投资价值，首先自己要喜欢住，你都不喜欢住，难道别人会喜欢，会有投资价值？这就是投资与自住的辩证法。二者统一。
楼主：看西山的子房 时间：2013-11-25 22:40:00
说说心态。
其实在我的帖子中早就涉及这个话题了，尽管没单独出来讲。
比如前面那个凤凰男老领导，比如社会最底层屌丝男们在真实生活中的穷凶极恶心态及无赖表现。这都是个人方面的。
还有社会层面的，比如中国现在暴发户的行为简直让人哭笑不得。开个法拉利、找个台湾女戏子，就敢自称京城某少了，其实不过就是厨子的儿子，还和更成功的商人攀附，自称很熟悉，结果人家没说什么，人家的儿子倒是一番奚落、成为笑柄。让人感叹人心不古。
楼主：看西山的子房 时间：2013-11-25 23:01:54
回想我原来的女朋友之一，地方垄断行业领导女儿，家庭条件优越，漂亮开朗，心态甚好。我给她买什么，无论是一串糖葫芦，还是一份小吃，她都非常开心。隔不了几天，她都会回报我一些让我开心的小东西，美丽大方，金钱问题从来不是其考虑的事情（不是不在乎，而是根本不回去想到这个事儿）。
而后来接触过的农村女生，尽管也很好看，但哪怕我请她一个小东西，她都会内心不安，也一定要把那2、3块钱还给我。
所以，尽管例外也很多，但总体上心态和尊严还是需要经济基础的。极度贫穷和长期的底层阶级，获得它还是有难度的。
楼主：看西山的子房 时间：2013-11-25 23:08:51
楼主现在接触的有钱人很多，尤其资本项目一块。
尽管百亿级别的富豪不怎么多见，但身价数亿，十几二十亿的还是不少。矿业老板、剽窃知识产权的巨头、红二代中的混世主，各个身价不菲。但---那又怎样？！他们的财富是他们的，与我无关。
有人问，难道你不羡慕？还真不羡慕。再问，你不愿向他那样？还真未必愿意。
如果仅仅是拥有他们那样才财富，那可以。如果把他们的财富与面临的烦恼压力一起打包---抱歉，我得好好考虑考虑。因为我比谁都清楚他们的难处！
楼主：看西山的子房 时间：2013-11-25 23:17:39
最底层对这些大人物、知名人物的视角往往两极化。要么，极度崇拜，有机会就献媚恶俗；要么，就极度仇恨，恨不得拿刀捅了人家，其实人家压根不认识他。
而进入那个圈子，真正接触他们，发觉--不过如此。时间长了，既无愤恨知心，也无崇拜之意。无非是人生历程中的一道风景，增加阅历。
还是老臧说得好：每个事儿（指资本运作），对他们都是生死攸关。对咱们，不就他妈的一单活儿嘛。
任他亿万资产，你也千万身价；任他声名赫赫，你自衣食无忧。
楼主：看西山的子房 时间：2013-11-27 19:59:09
作者：小牛他爸 时
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前面提到过对保障房的看法，包括现实成本和机会成本。转手时候的差额征收相当于重税，加上年限限制（流动性不好的资产一定相对贬值），你觉得会比你拥有完整产权的广安门更有投资价值？大兴会比广安门更有投资价值？《穷思维富思维》中专门有保障房论述，不建议。倒是建议你加一个保障房的群，看看里面的对话和谩骂就知道一个群体的整体素质。可以肯定的说绝大多数的保障房物业费等等是收不上来的。很多事情都是类聚和群分，除非你很适应那个阶层群体。北京同地段的农民回迁小区价格都低于周边不少，过去没有但目前开发商在建的用于出售小区往往用铁丝栅栏把同小区的征地回迁几栋楼隔开，想想为什么。
楼主：看西山的子房 时间：2013-11-28 20:28:36
关于哪里买房的问题。比如京沪，北京被称为政治权力中心、文化教育中心--都没有之一，经济中心，有之一，所以注定是一个全国的核心。具体城市内的位置，如果你有足够的经济实力，要知道有一个区，叫做西城。它是中心的中心，这里有全国最高的权力机构，中南海，国务院，在西城。号称小国务院的发改委，月坛南街，在西城。这里有经济中心，金融街，在西城。北京集中了全国最好的教育资源，西城无疑是北京最好的教育资源，没有之一。海淀虽然不错，但过大，发展不均衡，高高低低属于丘陵，而西城几乎没有差学校，称为高原，好学校不少于海淀，但入学人数却少于海淀，这意味着竞争优势。
楼主：看西山的子房 时间：2013-11-28 20:31:42
上述完全从投资价值说，具体个人哪里买要看具体情况。比如你哪里工作，住得近意味着节约时间。比如小孩哪里上学，很多家长上班虽远，选择居住主要为了孩子方便。比如某个地段有你的亲戚家族，比如某个位置对你有吸引力，你就喜欢去（有人买倚林家园就是因为喜欢奥林匹克森林公园）。这些都不需要去问别人，自己最清楚。
楼主：看西山的子房 时间：2013-11-28 20:37:54
但我绝对不支持节衣缩食的投资房产。生活中的一切既要顺势而为，也要顺其自然。有时候你明明判断清楚一个趋势，但是没有足够的能力，只能放弃，虽然可惜，却也必然。人人都不是生活在真空中，每人都有自己的不得已，哪怕世界首富也都有力所不及的事情。人活一世，都是那几十年，愉悦开心最重要。我强调过幸福需要一定的经济基础，但不是经济基础越好人就越幸福。
楼主：看西山的子房 时间：2013-11-28 21:15:01
同龄人之间攀比难免，你自己内心强大，就不会在乎外界评价。多年前，更年轻的时候，一个外地同学来京聚会，他就属于那种人，原本穷困，后来刚刚拿上高薪，忘乎所以，自鸣得意，经常被酒桌上的同学揶揄却不自知（大家都很熟）。还和我说这说那，我虽然内心也是不屑，却只是摇头笑笑。还是事后还是别的朋友和他说，你就别在酒桌上吹牛逼了，谁谁和谁谁都比你有钱多了，你来这吹牛不怕人笑话。君子之交，其淡如水，同学交往，投缘重要。哪怕前面我提到的比我更富有的小B，也是很随意的一个人，大家交往，随随便便。同学嘛，就是情谊，不用攀比。你就是成了国家总理，别人也对你心无所求。心态如何良好，还是那句老话，壁立千仞，无欲则刚！你生活交往中对面前的人无欲无求，自然就会不卑不亢。
楼主：看西山的子房 时间：2013-11-29 14:27:45
以投资角度看待自住，以自住角度看待投资。
你喜欢住的房子，舒适、地段、学区、便利，别人也喜欢，这样的有投资价值的房子会非常适合自住。同样，希望一个房子有投资价值，首先自己要喜欢住，你都不喜欢住，难道别人会喜欢，会有投资价值？这就是投资与自住的辩证法。二者统一。
别人的住房，满足自住功能，同时具有投资价值，而你的产权不完整，就少了一大块（就算保障房也不是不花钱，也不是天上掉下来的）。还有人说，我就是自己住，一辈子不交易，直到老死。这种想法比较天真，人生充满未知和不可控，几年前你都不确定房子会涨成这样，现在你就确定你及你的子孙如此固定？不会遇到急事用钱或其他变化与变故？就算真的如此固定，那更悲哀，因为证明了一个人和一个家族常年以来没有半点提高，最终被社会淘汰。
楼主：看西山的子房 时间：2013-11-29 14:44:26
刚才定性说了说，现在来量化。
我曾经给一个好朋友做个一个财务模型，关于政策房，工具是EXCEL。
1-20年的时间坐标，构成20个“行”。
“列”是成本测算：1、单价、面积、购买时的其他费用，一起构成静态成本；2、贷款利息，办理贷款的手续费等，构成动态成本。这样你就可以得出第1-20年，每年的真实成本，和你多年来一共在这个房子上花的钱。再假定一个通货膨胀率，自己估算（贴息、贴现），比如统计局告诉你这个数字是3%，可是印钞机告诉你大约是15--17%，你不妨自己假定一个百分比。
完成后，填写数字，比如：2万元单价，70平米面积。就能得出你的动态成本。比如你会知道各个年的时间点你的成本，2013年买的房子在2018年的成本，就是第五年的数字。你的首付是多少、每年贷款月供多少、利息多少，总和就是你的真正成本。再加上通货膨胀，就是真实成本。
楼主：看西山的子房 时间：2013-11-29 14:58:51
同样，2013年周围同地段、同品质的商品房产的面积也假定是70平米，单价是2.8万元。（这里不妨以大家关心的自住型为例，号称便宜30%。2.8*0.7，2万元）同样做一个1-20年的测算，只需要复制粘贴就瞬间完成。然后对比两种房产在第一年交易的差异，但可惜，自住房是空白，一直空白5年（5年限制交易，身故怎么办？不知道。问建委了。很多回迁户老人等政策房都等死了）。考虑到实际产权证情况，空白区实际可能是7年。从第8年开始，假设市场价格是3、4、5、6、7......20万元（当然，也可以用1.8,1.5,1.2,0.8万来测算亏损），测算收益。商品房很简单，前后单价之差，乘以面积，就是收益。保障房要减去扣除差价30%等。然后就就可以得出结论，哪种更合算？同时你也会发现很多其他信息，比如：未来房价涨到多少，你才会达到盈亏平衡点；涨到多少，你给政府的钱就超过了你买政策房的钱；涨到多少商品房比政策房更合算。
