大约在二年之前,2010年1月,我曾经写过一篇《上海楼市的真实走势》。http://bbs.liba.com/topic.php?forumId=507&topicId=5085153
有趣的是,当时是1月,而图标中的上升轨,却是已经画到3月的。当时有网友质疑道,二个月以后的事,你已经写入到历史中。
其实,为什么不呢。已有的事,后必再有;已行的事,后必再行。日光之下,并无新事。事情虽然发生在3月,但他在1月,却已经是完全注定下的。就好比一列火车,毅然地开往终点。
一)沧海桑田
在我的众多作品中,有一些脍炙人口,譬如象《人民币面临巨大的贬值压力》《我们是怎样陷入贫穷的》。也有一些虽然不那么有名,但却是有巨大的学术价值,譬如《利率永恒为0》《在这个世界上,不存在通货紧缩》。
但要说“含金量”最高的,其实是这篇《上海楼市的真实走势》。论思想深度和学术探讨,本篇一无所值。但是这篇文章,却是对“楼市十年牛市”的总纲,遵循着里面的涨跌脉络,依次安排自己的买进卖出,是很能在房地产中赚一点豆腐钱的。
二年以后,让我们回过头看《上海楼史的真实走势》,不由令人唏嘘赞叹。当年所揭示的层层脉络,今年依然有效。譬如说,我们画的是2010年3月1日的上升轨,到了2010/9/1依然是上升轨。而2011/3/1依然是上升轨。
今时今日,当我们站在2011年年末,回首看来。今日的房价,已经比2009年高了约60%。对于很多人来说,2009年价钱已经如此遥不可及。甚至最狂妄的奢求,价格能回到2009,也已经心满意足。
如果我们偷懒一下,简单的做一个稿费小偷。那么我们可以能容易,用3000~5000字,写完09之后二年所发生的事。
如图,继2009上涨之后,2010年春季夏季,对空军来说是一场巨大的折磨。首先,2009年的涨幅被逐渐确认。市场渐渐踏稳,在新的平台上开始交易。其次,房价看不到有任何下降的迹象,如冰川侵蚀河床,沉默而不可逆地越过了一条又一条战壕。
真正的改变,发生在之后半年,即2010年9月1日~2011年2月28日。在这段时间内,陆续出台了众多调控措施。譬如:第一次限购,限贷,房产税,第二次限贷,第二次限购,保障房全面提出。
和往常一样,这些措施并不能降低房价,相反地,他们将极高地促涨房价。“因为宏观调控,所以房价飞涨”。限购和限贷,都是极大地促涨房价的事情。而房产税在违~法违~宪的基础上,彻底摧毁了营商信用评级,危害只有更大。
但是,空军们狭小的脑容量,并不是这么想的。时至今日,我们仍可以看见空军,或许归入傻空更合适,在欢欣雀跃,把“限购,限贷,房产税”当作利好来炒作。似乎以为违~法违~宪会带来便宜好房子。以为迫害KFS,能带来降价。
在这个时间点上,上海楼市的真实走势多空发生了分歧。和往常一样,房价继续上涨。房东的报价,从三万五涨到了40000。而空军的心理价位,反而降到了28000。在图形上,反映为一个巨大的缺口。
整个2011年,调控继续深化。在蛮横推行“限购,限贷”二限的同时,政府进一步提出保障性住房要建造1000万套,收紧银行信贷,切断信托渠道,提高首套房利率,多次提高准备金率和三次提高利率,并发起了新一轮的舆论媒体攻势。
在这样的情况下,空军的心理进一步下调。在2011年10月爆出龙湖退房潮之后达到了顶点。很多空军,对房价报着一股不切实际的幻想。房价如果要下降,小降二三千根本塞不住空军的胃口,不降个万儿八千的,根本不叫是降价。空军在前几年受的气受了狠了,而且的确是判断失误很厉害,被社会边缘化得很贱民。不打几个大胜仗,根本回归不了中产阶级。
在我们的图表上,2011年9月1日秋季,空军的心理价位,却是一个有趣的数字:33000。相比年初春季,反而上升了一大截。为什么呢,因为空军们向来都是一个口是心非的群体,虽然他们嘴上吵得热闹,而心里面潜意识却是确认承认了2010年的价格已经踏牢。这个昔日认为是房东羊癫疯的报价,如果已坚如磐石,能稍稍打个折扣简直就要放鞭炮庆祝了。
但是,尽管如此,我们可以看见在2011年9月1日这一刻,多军的实际报价45000和空军的心理价位33000,仍然是有很大的差距。比例大约在71-%左右。这个数字,不仅在近三年,哪怕近十年中,也算非常低的比例了。
如《上海楼市的真实走势I》中我们所说的,多军/空军的心理价差,反映了成交的难度。当多军和空军分歧非常严重时,房子不是上涨,也不是下跌,而是根本没有成交。现在就是这种情况。上海的二手交易,已经跌到了有史以来的最低峰。大约仅有正常交易量的20%左右,大部分的中介面临下岗。
而之后的房价呢,要看是多军先妥协,还是空军先投降了。是非对错我不想展开,免得挨砖,但我要提醒各位的是,在过去十年中,空军一共投降了:10次。
最后,我们冒昧地再将图形延长一到二格。试着预测一下2012年春季3月的楼市情况。
在我们的图表中,3月份房价毫无疑问地继续大涨,房东真实的报价,从45000上涨到50000。而空军仍然生活在幻想与呓想的梦中。图形中的缺口进一步扩大。“空军报价/多军报价”达到了令人恐怖的66%,这实际上意味着不会有任何成交。
二)涨平
好了,不吝篇幅,我们用了大量的文字,展开描述了2010~2011这二年中,楼市发生的实际情况。
但是,我们这篇文章,并不是来讲《真实走势I》的。如果仅仅是炒炒冷饭,那根本没写的必要。
在这里,在这篇《真实走势II》之中,我们想要讲的,其实是另外一个道理:动力。
首先,让我们做一个测验。在以下列举的五个年份中,请问哪几年是涨的,哪几年是跌的?
2005
2008
2009
2010
2011
对于很多韭菜级的空军来说,肯定毫不犹豫,大笔一挥就填出了答案。
2005:跌
2008:跌
2009:涨
2010:平
2011:跌
在空军的字典中,早就已经靠Google,Baidu,查出来了“05大跌”,“08大跌”,这二个铁一般的事情不可否认。
在空军的传统叙述中,“房价曾经也跌过”,“05大跌和08大跌”,已经形成了一种信仰,是他们生存下来的心理支柱,是希望,是以讹传讹的心理鸦片。
紧接着,2011央视媒体大肆炒作“退房潮”,在空军的笔记本上,或许2011年又会被记录为“下跌年”了。甚至还可能被记录为大跌年。
另外对应的,2009年是公认的“上涨”年。2010年,虽然有人大肆叫嚣“4月1日后买入的都是套牢的”。那似乎四月份前买入的还能赚钱,所以扯平算是平局。
以上全错。实战多军笑而不语。而实战空军呢,从来没有实战空军。
对于实战多军,我们给出的答案,市场真实情况,是“涨涨涨涨涨”。
2005:涨
2008:涨
2009:涨
2010:涨
2011:涨
但我们想说的,如果你有一双深邃的眼睛,能看透大海表面的波涛,观察海面下汹涌的洋流,那么,你可能会给出另外一个回答:
2005:涨
2008:涨
2009:跌
2010:涨
2011:涨
在过去几年中,如果论暗流,唯一下跌的,唯一令多军认为再这么下去,房价会下降的,只有2009年。动力向下。
只有2009年,房价是跌的。
三)动力
在2002~2011的所有年份之中,其实我们是“九个涨,一个平”。在这十年之中,唯一房价摇摇欲坠,甚至接近下跌的,是2009年。
对于这样一个答案,很多空军都要跳起来了,坐着的都要跌下椅子了。众所周知,2009年的实际涨幅接近50%,为什么你说“09下跌”。
市场就象是大海,虽然台风通常要二三周才能到达上海,但通常我们很早之前,就知道有一股风暴在太平洋上空集结。也知道台风纳沙,尼格,现在风力多少,漩涡半径有多大,预计登陆时间和移动轨迹。
每一年的十月十一月,寒冷的冰霜气流,从西伯利亚的上空刮起;经历过了千山万水,越过了阴山,长城,黄河,长江,最终刮到了江浙沪三省。这就是我们所谓的“西北风”。虽然我们迟至十一月中才开始穿毛衣,但从来没有人认为天是“偶然性”才冷下来的。冬风起于西伯利亚,他来了,也一定会来。
这就是“动力”的概念。很多事情虽然是今天才发生的。但他们的源因起于二三年之前。二三年前,事情的源头就已经注下了,他就必然要发生。因果已经注定,今天只不过切实反映发生而已。大风起于青萍之末。
许多人总是对“房价”迷惑不解。对于突然之间的房价“暴涨”感到难以理性接受,觉得一夜间天踏了地崩了终身积蓄泡光了。
其实,万事在几年前就已经注定下了结局,从当年滥发纸币,到今天就一定会通货膨胀。从当年宏观调控,到今天就一定房价飞涨。
如果我们以“动力”的眼光看楼市,那么,2003,04,05,06,07,08,10,11,每一年“动力”都是涨的。可以说2012,2013年也是涨的。每一年都是种植恶果。
只有2009年是跌的。种的是善果。
四)动力的解释
很多人在谈论限购,其实限购对房价的“促涨”作用,是无言而明的。限购伤害的是“未来的供应”。
你们不要把目光,总盯在可怜的短期库存上。如果现在规定所有的KFS都是反革~命,统统枪毙没收,房子分发。会发生什么事呢,暴民们会拿到一小套房子。但这仅仅是“分库存”。
生产/消费是一个漫长的流程,我们的国家,未来还要存在几百年。而今天市面上所有已建成,已开工,已立项的所有“库存”,加在一起也不过二三年的量。
就算你把KFS都逼到无路可走,把“筹码都吐出来”,又如何呢。今天对KFS的一份迫害,未来就会减少十分供应。把眼光放在这些芝麻大的库存上面,一群没出息的家伙。
社会需要法制,需要宪法精神。当KFS高价拍地之后,突然规定这些房子只能定向供应,只能卖给指定的特权份子(没错,穷人就是特权份子)。这会严重地破坏整条生产体系。其导致的结果,就是“限购:减少未来的供应”。2011,动力向上。
在我们过去的十年之中,我们潜下心来,静静地观察水底潮下的“动力”问题。其实,有九年是涨的,只有一年是跌的。有九年是采取“紧缩”状态,只有一年是“放松”的。
所以09年是对空军有利的,是对买方人刚需老百姓中国经济民族精魂有利的,其他全部都是乱折腾。
在近十年所有的历史中,只有2009年是放松开发商,放松投资客,放松炒家,从而可以导致房价下跌的。虽然打开的阀门还远远不够,但的确是十年之中,唯一的清新。
回过头,站在今天2011年年尾的时刻,如果你让我预测2012年,2013年楼市,我会毫不犹豫地和你说:“迎接新一轮的房价飞涨”。
为什么,因为大风起于青萍之末。今天的事,其实二三年前就注定下了结局。而二三年之后的事,其实今天已经注定下了结局。
在2011年的中国,要建造一套房子,并最终把他送到消费者的手中,堪称是全人类社会最困难的事。其难度,比神8上天还要难上几个数量级。从KFS最初的融资,买地,规划,施工,预售,回款,政府层层设限,民众层层唾骂。同志们,你还能指望便宜的房子么?
五)掌控
对于政策的博弈,我们有一个最好的例子。11月15日,李稻葵在清华大学发言道:“最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,一定是这样一个博弈的过程。”
这句话充分地显明了我们的政府,有多么地狂妄自大,无知,骄傲,却又脆弱不堪。
控制,你有控制住了么?听李稻葵的话,似乎一切尽在掌握之中,所有宇宙星辰的运动,都在政府看得见的大手之中牢牢握住。不仅掌控住,而且还可以微调。
问题是,过去九年,你有哪一年控制住的。政府一再推出各项调控政策,每一项结果都与政府事与愿违。政府原指望水多了加面,面多了加水。结果你加了水还是糊,加了面还是糊,再加水还是糊,再加面还是糊。。。。。。加到最后一团浆糊,糊里糊涂。
政策一开始就是失控的,根本不在你的方向盘掌控之内。加水小涨,加面大涨。别说微调,你连方向都把握不住。为什么,因为你信奉的根本就是错误的理论,走在错误的方向,因为你狗屁不懂。
在薛兆丰经济学中,有一篇叫做“杀死信使”。
涨价并不是开发商黑心,而是因为需求增加了,老百姓想买房子并且愿意买房子。涨价其实是一个信号,信号翻译成中文就是:“人民币购买力,可疑可疑的”!
秀相不检讨自己的公务员队伍臃肿,滥发纸币的现实。反而把KFS诬陷成奸商,把房屋买卖诬陷成炒作。并施行“二限”,限购限贷。不让买卖,统计局反映不出商品的真实价格,一片盛世。
限购本身,不提供一寸土地。相反,限购会极大地减少“未来的供应量”。导致房租大涨,并进一步导致未来的房价大涨。限购本身,就是一场“不听不闻不看”的鸵鸟政策。难道你永远宅在家里不出门,外面物价就不涨了?
治大国如烹小鲜。当远方的信使,骑着快马气喘吁吁地奔波了八百里跑过来和你说,“宰相大人,大事不好了出了问题”。你掏出手枪,砰地一声,把信使打死了。然后得意洋洋地和周围人说:“我什么也没听到,天下太平”。你这不是2B么。我们现在的内阁团,就是这么一群2B。
六)民心
秀相十年,积弊良多。
对中国房地产未来的发展,我们采取的是极度悲观的态度。
因为调控已经进入了一条死路。
你已经不是站在悬崖边上,而是已经跌出了悬崖,正在飞速地往下空中坠落。
房价要降下来,只有一条通路,那就是取消宏观调控。并不仅仅是退到09年的状态,这仅仅是稍稍喘了口气,离大发展还很远。
真正想降房价,就得退到2003年状态。没有限购,没有限贷,没有房产税,没有利率歧视,没有信贷限制,没有期房限转,没有营业税,没有所得税,没有土地增值税,没有任何交易税费,彻底废止经济适用房,彻底废止保障房,没有非普通住房,没有7090,没有规划限制,允许开发商自由发债,允许信托计划,允许房地产企业上市融资,允许境内外资本投资房地产,清算造谣媒体,允许一个人买76套房,允许REITS上市,允许倒按揭,允许加按揭,允许转按揭,取消抵押贷款用途限制,房贷利率打5折,优质客户房贷利率打3折。
但是从政治上讲,我们对“利国利民”的可能性,是极度悲观的。
众所周知,2009年的房价涨了50%。但是这50%,其实不是在09年涨的。在我的图表中也画得很清楚。这50%的涨幅,其实是在2007~2008年中涨的。
“动力”永远存在。但政府采取“杀死信使”的方式,不听不闻不看。限购限贷,头埋在沙里,谎称天下太平。
2009年一旦允许市场大规模自由交易,市场立刻就告诉了你真实价格。其实2007~2008都在上涨,合计涨了50%。一旦真相暴露,人民就发现其实前二年都是CCAV2在骗我们。
2011年的事实,和2009年相似。水面下暗潮涌动,“因为宏观调控,所以房价飞涨”,因为政府违反宪法推行二限房产税,供应端一减再减。而另一头,滥发纸币丝毫没有收敛,社会总纸币购买力屡创新高。
在这样的情况下,傻子都知道房价要大涨了。没有50000根本买不到内环的房子。可傻空不承认,政府不承认。
设想一下,假如2012年政府换届,新政府充分地意识到“因为宏观调控,所以房价飞涨”。新一届采取了放任解绑的政策,会发生什么事?
直接的结果,就是2012年房价大涨50%。就如同我的签名档。
于是,这个结果,在政治上是不可能接受的。
民众是短视的,而且缺乏教育。老百姓人民并不懂得什么叫动力,什么叫“二年前种树,今日结果”。
老百姓也不会看M2。便如待宰的羔羊,一直到通胀逼到眼前了,才狂叫菜价大涨。
老百姓是短视的。一旦当年物价上涨50%,他们就会大喊大叫,并导致政策的夭折。
对于这点,我们是极度悲观的。换言之,调控已进入了死路。秀相不仅毁了他自己的任期,而且还在未来下任,埋了一个黑锅。
在有限的未来之中,我们几乎看不到房地产调控政策急剧放开的可能性,退回2003年正确的可能性。“因为宏观调控,所以房价飞涨”。所以,房价还要涨。
(yevon_ou@yahoo.com,2011年11月17日晚)