【评论】当年，所在企业的老总，使用国有企业自有资金，在海南投资地产，建了个三层楼，几十年来，一直派有职工前去值守。当时刚参加工作，还有炒原始股，好像叫什么大千股份，有钱的职工许多都参与了，几年后拿回了本金。历史是最好的老师，低估低谷才是投资的最好时机，要想取得与别人不一样的业绩，要想业绩卓著，你的操作也应该与众不同。这次错过发地产的暴涨，就是因为太过犹豫了，从2015年年初开始一直在看二手房，但是因为对选择的房子不是十分满意，退了部分定金，再没有心思看房了，错过了这轮上涨，不急，下次低潮咱再去。不过是投资，不是自住，自住什么时候都值得买。
90年代的海南发地产泡沫
2010-07-05 15:23
周生是某省驻海南办事处领导。曾经为单位在海南炒卖房地产和地皮。尽管幸运地全身而退，周生还是对当年的惊心动魄和集体荒谬刻骨铭心。如今从事经济研究的周生，也经常和学生谈起海南当年的疯狂。但由于当年炒房属于职务行为，故不便公开身份。
口述实录：
我是1992年到的海南，作为我们省驻海南办事处工作人员。那时候，海南房地产正是热火朝天的时候，大家都像疯了一样。
除了炒房地产，海南还在热炒内部股。社会上买内部股，根本不问这是个什么公司的股票，都是用真金白银去买。到最后，全部变成了废纸。
房地产也是一样。这让我们很困惑。那时候拿到银行的钱太容易。眼见着有人打电话给银行要2000万，银行自己就来你的办公室，帮你办好贷款的手续。2000万到手后，买下当时很有名的汇宇金城的一栋楼。过段时间，2600万给卖出去，600万到手了。
但是很多朋友劝我们不要进入房地产。说这是一哄而上，没有理性的，毕竟我们是读书人，是要相信理性的。
那时候我们最大的困惑是，始终不知道这些房子的消费者在哪里？毕竟房子是盖给人住的。况且房子是不动产，带不走。我当时就曾经幻想过，要是能有个大直升飞机，把海口的房子给吊走，吊到大陆的其他城市该多好。但这是不可能的。
海南地产最热的那几年，似乎所有的经济法则，在海南都不灵了。
1992年我们到海南的时候，来海南的人员成分非常复杂。当时从体制内因为各种原因不愿意继续呆下去的，又没赶上深圳开发那一拨的，都去了海南。来的人有受过处分的，离婚的，带着各种目的。
海南的房地产最初开始炒作，是因为来海南的人太多了，好多人没房子住。确实有需求，也不是凭空炒作起来的。
1992年，我租了海口中盐公寓，120平米的房子，租金高达2000元，是个很吓人的数字。于是大家拼命建房子。
海南的工业一直很薄弱。那时候苏州和海南争夺现在的苏州工业园，没有成功。曾经有台湾商人来海南考察，说了一段话：大量外来人口，带着大笔钱汇集到这里，又没有好的工业项目可以投资，投资环境也不好，只能进入房地产。不幸的是，台湾人的话就说中了。
我们办事处需要搞一些项目，用项目养办事处。我们首先搞的是复合肥的项目，还聘请了一个湖南的工程师。因为海南红土地需要复合肥。
我们看准了这个项目的潜力，于是在屯昌买了30亩地，才2万元一亩。那时候，项目签了，厂址定了，图纸画好了，最终还是放弃了。
放弃的原因，和许多其他人放弃在海南投资实业的原因是一样的：没有核心技术，没有管理经验，没有经营能力，深知管理的难度和经营的风险之大。像这样的长线投资项目，拼的是精益求精的管理，是最难的，也是好多人不愿意干的。
我们最后也是被短线投资给拉过去了，就是炒房子，抄地皮。
我记得海南炒房子的高潮是一波一波的。1992年，海南举办首届国际椰子节。在这之间和之后，是个炒房子的高峰期。到了7、8月份，开始流行炒地不炒房。那时候，房价已经相当高了，炒不上去了。但地价还很低，于是开始炒地皮。
到了1993年春节之后，各家银行开完会，定完计划，就开始放钱了。这时候，大笔大笔的钱从银行出来，又一轮炒房子的高潮开始了。
好多高干子弟去海南要地。再加上中字头的大型企业，包括中远集团、中粮集团、核工业总公司，再加上中央各部委，组成了中央军。全国各地知名企业组成了湘军、川军、粤军，各路诸侯混战海南。整个房地价格又上了一个台阶。这其中，只有粤军是比较有房地产开发经验的。
钱太好挣了，大家都说，投资回报率100%，根本就看不上。那时候有个松雷大厦，炒卖了17手，最后楼竟然还没完工。之前16手炒家，钱也一直没到位。到最后崩盘的时候，最后一家将之前的16家全部告上法庭，前16家每家凑些钱，才勉强把楼给完工了。
现在一些著名的号称当年在海南搞房地产的大腕，其实当年是通过信托投资公司，来圈钱的，并没有真正在海南从事房地产行业。
那时候我们办事处炒房地产的钱，也都是银行的贷款。自己不盖，就是买卖别人盖的楼盘，纯炒作。也确实挣了一些钱，但最后又都套在了房、地上。
1993年6月份，朱镕基开始“约法三章”，要求拆借银行的钱限期收回。这下子大家的钱全都断了。
那时候，我在三亚弄了30亩地，准备搞个度假村。这时候朱镕基的政策下来了，我一看不行，后续资金肯定是没有了，赶紧撤。
我连土地带公司带项目，整个转手出去了。
我算是跑得快的，那是因为自己心里始终有疑问，有顾虑。所以一看到朱镕基的政策出台，我就想，锣声响起了，击鼓传花的游戏玩不下去了。但很多人都还没意识到。
我把项目转给下一家，但下一家也没钱。不过建筑公司愿意垫资建。后来我的下家跑到上海开发别的项目去了，建筑公司追债追到了上海。而建筑公司的钱，又是农民的。农民追着建筑公司要钱。
建筑公司的工头追债追了整整十年，最后上吊自杀了。
但有些项目也套了进去。我1993年以5000元每平米的价格，买了3套房子，2005年拍卖的时候，才卖900块一平方。
不过价格不是瞬间崩塌的，是缓慢地跌。我的这3套房子，2年后跌倒4000多，再过一年跌倒2000多，再过一两年，跌到1000多。
比我们惨的人多得是。有人投资1000万搞的海滨度假村，10年后拍卖才300万。这么多年过去了，不但没增值，还跌的一塌糊涂。
前面说到的汇宇金城的老板，先偷偷跑到加拿大去了，后来他老婆也跑了。
那时候在海南名气很大的所谓前三十强，后来全都烟消云散了。他们去外地开发房产，反而不适应，他们只适合投机性的短期炒作，不适应真正正常环境下的经营。
我们办事处最后把一些房地产抵债了，欠的债由不良资产公司进行了清偿。最后政府对我们也进行了审计。
朱镕基的政策斩断了资金链后，烂尾楼最终不得不从银行剥离给了不良资产公司。这之后的10年，人走楼空的海南只留下两种人：追债的和打官司的。
当所有债权官司打完也执行不了后，4大银行处置不良资产的专业公司不得不上岛了，平均的资产偿债率仅有6％。
看到满城矗立的烂尾楼，全成了拾荒人的栖身处，我纳闷地问朋友：“前两年开奔驰、提“砖头”（手机）、领小姐的那些个主儿，怎么全没了？”朋友说，多数又回内地股市、楼市忽悠去了，留在海南的也有，就是街上那些踩单车的。
2005年之后，海南开始清理烂尾楼。许多烂尾楼其实当年就是劣质工程。现在海南有好多便宜的住宅你会发现很奇怪，比如户型很小，是个长的单间，走廊很宽，都是当年的酒店、写字楼改的住宅。
有人说现在中国的房地产泡沫，和当年海南是不一样的。但我认为共性更多，都是缺乏需求。所谓的需求，是要有支付能力的才叫需求，否则不能算需求。从现在的远远高于其他发达国家的收入房价比来看，需求显然是不足的。
另外，当年在海南炒房地产的，都是单位、国有大企业，很少有私人进入炒的。而现在是无数的个人在其中。一旦出问题，后果更严重。
当年大家都是借银行的钱来炒，现在同样是借银行的钱。对私人来说，很难保证20-30年之间，收入始终保持稳定，并且不会失业。但你要还银行的钱，那是相当的稳定，可是一分都不能少的。 (本文来源：网易 )
