经历了今年的股灾，越来越没有信心了，对中国的前景。但我们的政府为了增长，能干什么呢？那就是注水，让人民币贬值，然后美其名曰经济在增长，实际是杀富济贫，就是你的银行存款被稀释掉，国家拿去进行低效甚至有去无回的投资。这不中国版的QE出台了，没有办法，遇到问题，从来都是信心满满。作为个人投资，风险为第一考量。任何投资标的，必须下跌空间有限，无论短期还是长期。鹏华前海REITS就是一个下跌有保底，上涨有空间（虽然不大），但是每年7%左右的收益，还是不错的。配置一部分先，能够折价更好，越多越好。
注意：本人少量配置，不构成投资建议。这个买入要持有7-10年，才能考虑，不是闲钱，不能买。
（四）按券种分类的债券投资组合
序号 债券品种 公允价值（元） 占基金资产净值比例（％）
1 国家债券 98,290,000.00 3.26
2 央行票据 - -
3 金融债券 - -
其中： 政策性金融
债
- -
4 企业债券 2,491,455,500.00 82.64
5 企业短期融资券 - -
6 中期票据 - -
7 可转债 - -
8 其他 - -
9 合计 2,589,745,500.00 85.90
九、 基 金 投 资于目 标 公 司股权 的 情 况介绍
（一）概况
本基金 投资 于 深圳 市万 科 前海 公馆 建设管 理有 限公司 （以 下简称 “ 目 标公司”） 及 其组 织形式变更后的实体的股权的比例不超过基金资产的 50% 。
基金管 理人 与 “深圳 万科 ”、 目标 公司、 深圳 市 前海 开发 投资控 股有 限公司 （以 下简 称“ 前海投控”） 签订了 《 鹏华基金管理有限公司、 深圳市万科前海公馆建设管理有限公司、万科企业股份有限公司、 深圳市万科房地产有限公司、 深圳市前海开发投资控股有限公司之合作框架协议》 （以下简 称 “ 《合作框架协议》”） 及相关交易文件， 针对本基金对目标公司的增资入股、 股权回购、 业绩补偿及激励机制和各方承诺等进行了全面、 完善的约定和安排，
力争有效保障基金投资人的利益。 具体情况详见 本基金招募说明书。
本基金将于募集成立 6 个月之内通过增资入股的方式获得目标公司 50% 的股权。 本基金 增资入股后将依据相关协议和目标公司公司章程的约定， 通过持有目标公司股权、 获得目标公司利润分配以及深圳万科或其指定的关联方回购目标公司股权方式，获取自 2015 年 1 月1 日起至2023 年7 月24 日期间目标公司就前海企业公馆项目实际或应当取得的除物业管理
费收入之外的营业收入， 营业收入将通过业绩补偿机制和激励机制进行收益调整。 增资完成日后 6 个月 内， 基金管理人、 目标公司、 深圳万科和万科企业将积极促成目标公司改制为股份有限公司。
（二）目标公司收益权的来源与合法性
依据前 海投 控与 深 圳市 前海深 港现 代服务 业合 作区管 理局 （以下 简称 “ 前海 管理 局”）签署的 《深圳市前海深港现代服务业合作区土地租赁合同书》 及 《深圳 市前海深港现代服务业合作区 土 地租赁补 充 合同书》 ， 前 海管理局 将 前海合作 区 荔湾片区 第 十一开发 单 元的用地（宗地号：T102-0243 、 土地面积 93192.96 平方米 ） 租赁给前海投控使用， 用于前海企业公馆项目的开发和建设，租赁期限自 2013 年7 月25 日起至2023 年7 月24 日止。
前海投控与万科企业签署的 《深圳市前海开发投资控股有限公司与万科企业股份有限公 关于前海企业公馆项目之 BOT 协 议》 （以下简 称“BOT 协议”），约定合 作期限为 2013 年 9 月 8 日起至 2021 年 9 月 7 日止。万科企业于 2013 年 10 月授权 目标公司代表万科企业履行BOT 协议， 并 以目标公司自己的名义签订前海企业公馆项目的所有业务合同、 协议书， 执行 相关经济事项。万科企业进一步同意将前海企业公馆项目的收益权转让给目标公司。
前海投控另已同意将前海企业公馆项目 2021 年 9 月 8 日至 2023 年 7 月 24 日期间的运 营权及收益权确定性转让给目标公司。 上市交易公告书
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根据上述协议，目标公司合法地享有自 2015 年 1 月 1 日起 至 2023 年 7 月 24 日止前海
企业公馆项目 100% 的收 益权。
表 1 目标公 司预测营业收入（不含物业管理费收入） （单位 ：万元）
年度 预 测 营 业收入
（ 不 含 物业管 理 费 收入）
2015 12,633
2016 17,575
2017 19,314
2018 20,980
2019 22,536
2020 23,407
2021 24,987
2022 25,437
2023 15,183
数据来源 ：深 圳市戴德 梁行 土地房地 产评 估有限公 司出 具的评估 报告
注： 深 圳万科 以上述目 标公 司预测营 业收 入 （不 含物业 管理费收 入） 作为目标 公司 各核算期 的业 绩比较基 准， 其中 2023 年分 2023 年1-6 月以及 7 月1 日至 7 月24 日两个 核算 期，业绩 比较 基 准分别 为 13,014 万元 和 2,169 万元。
（四）目标公司收益权的实现和保障机制
对目标公司的增资入股完成之后， 本基金将主要通过目标公司逐月以对 前海企业公馆项 目的营业收入 （不含物业管理费收入） 代深圳万科支付部分股权回购价款以及目标公司利润 分配的方式实现项目收益。 为保障基金持有人的利益， 在 《 合作框架协议》 的安排下， 本基金对目标公司的投资将设业绩补偿机制和激励 机制，具体如下：
1 、业绩补偿 机制
深圳万科将开立保证金账户，一次性存 入不低于 2000 万元 的保证金并确保每年维持不低于 2000 万 的保证金。若目标公司当期营业收入扣减物业管理费收入后的余额（以下简称“实际业绩收入” ） 低于 深圳万科提供并经基金管理人确认的目标公司当期业绩比较基准 （目标公司 各核 算期的 业绩 比较基 准 详 见基金 招募 说明书 表 10-1 ）的，深 圳万科 应以 保证金账 上市交易公告书
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户资金余额为限按目标公司当期实际业绩收入低于业绩比较 基 准 的 差 额 向 本 基 金 进 行 支 付 。
2 、激励机制
若目标公司当期实际业绩收入高于目标公司业绩比较基准， 对于目标公司当期实际业绩 收入超过 目 标公司业 绩 比较基准 的 差额占目 标 公司业绩 比 较基准在 5% 以内（含 本 数）的部分， 本基金按 20% 向保证 金账户支付深圳万科收益分成， 对于差额占目标公司业绩比较基准在5% （不含 本数） 至 10% （含本数） 的部分， 本基金按 30% 向 保证金账户支付深圳万科收益分成，对于差额超过目标公司业绩比较基准 10% （不含本数）的部分，本基金按 50% 向保证
金账户支付深圳万科收益分成。上述收益分成价款计入保证金账户。
鹏华前海数据：
今开：99.88 昨收：100.00 最高：100.10 最低：99.51
成交量：7.50万 换手率：2.46 30日均量：2.44万 成交额：750.27万
涨停价：110.00 跌停价：90.00 52周最高：100.60 52周最低：-
总份额：2999.59万 资产净值：30.00亿 单位净值：102.581 累计净值：1.026
溢价率：-2.50% 流通股本：305.06万 市净率：-
国内首只公募REITs基金——鹏华前海万科REITs上市或步入倒计时。日前鹏华基金公告称，鹏华前海万科REITs将进行基金份额折算和上市交易规则变更。业内人士指出，这意味着鹏华前海万科REITs已经进入上市的最后准备阶段。
根据公告，将以9月18日为基准日进行基金份额折算，折算后，基金持有人持有的基金份额将缩小100倍，基金净值也进行同步调整；假设折算前基金份额净值为1.012元，基金持有人持有10万份的话，折算后基金份额净值调整为101.2元，基金持有人持有的基金份额为1000份，折算前后基金持有人的资产总值并不会发生变化。同时，基金上市交易规则中最小买入申报数量变更为100份。据此推算，鹏华前海万科REITs基金二级市场交易门槛为1万元起。此外，折算后基金代码将由“160641”变更为“184801”。
在成熟市场，REITs具备收入稳定、高分红、高流动性、高成长性等特征，已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，可以增加资产配置的多样性，一定程度上分散投资风险。更重要的是，通过REITs上市交易机制，房地产投资不再是单一的产权模式，而是分散为连续性的收益权，能自由转让和流通。从国外市场的经验来看，REITs的公共化和流动性大大活跃了房地产市场和证券市场。
鹏华前海万科REITs作为国内首只公募REITs基金，在存续期内采用封闭式运作方式，有效保证基金在存续期对标的公司权益的投资持续性；基金成立后场内份额的上市交易，将给持有人提供更好的流动性便利。同时，作为国内首家创新RETIs基金投资管理人，鹏华基金深谙REITs投资之道。早在2011年就发行了国内首只REITs投资基金——鹏华美国房地产（QDII）基金，为国内投资者开拓了一片投资蓝海。鹏华REITs投研团队专业、严谨、高效，秉承价值投资的理念，在长期对成熟REITs投资市场的考察和实践中积累了丰富的投研经验，将为基金后期运作提供坚实后盾。
业内人士表示，近期股票市场的大幅调整让投资者越来越意识到资产配置的重要性。鹏华前海万科REITs作为国内首只公募RETIs基金，预计上市后将受到投资者追捧。
6日募集，总额30亿，前海方面拿3亿锁定2年，鹏华拿1000万锁定3年，因为这两者份额均不参与比例配售，所以实际募集26.9亿元，代码160641，未来深交所上市。基金封闭期10年，但是持有万科前海公馆的股权只到2023年7月份，这个主要是万科和前海方面签署合同的因素。
募集基金一半增资持有目标公司50%股权。目标公司目前持有资产为12000平米特区馆和36栋不等的企业公馆，一个3300平米商务中心，一个陆仟平米停车场和3000平米商业配套，目前出租率100%，按照前海的政策支持和发展来看，未来大概率继续保持高水平出租率。
募集基金另外一半投资于固定收益资产和低风险二级市场资产，个人估计大概率学习保本基金使用CPPI策略，鹏华基金和
“一直到2014年的8月份，借着深圳市证监局、中国证监会在落实前海金融创新15条政策的东风之下，我们找到了万科企业公馆这么一个优质的项目。”鹏华基金副总裁高鹏表示，彼时鹏华组织了由鹏华基金、鹏华资产组成的优秀项目小组操作该项目。
2014年12月，上述项目方案基本能够确定，但还有诸多问题需要摸索解决。“在没有相关法律规定的情况下，我们和证监会、深圳市证监局不断摸索，哪些地方可以突破现有的《证券法》和《基金法》的约束。”高鹏回忆。
2015年4月份，证监会对前海REITs进行了完整的受理。6月8日，该产品正式获批。
而万科在这一项目中也并不容易。
高鹏提及，前海REITs定价的过程经历了很长时间。万科去年发债是4.7%的利率，这个产品的收益率大概是8%，收益率很高。其中部分收益率是所有的参与各方通过这个产品的形式让渡给投资者的利益。
据万科相关人士称，从万科获取资金的角度而言，彼时万科资金充足，因此当时发出一个REITs基金，在万科内部面临很大的压力。但从大方向上万科坚定认可REITs的出台，也希望参与进来。
该人士指出，从事过产品结构研究的同事还发现一个问题，万科在这个项目里面让渡的是所有的租金，这就意味着所有的为了提升租金，提升整个项目的经营品质所发生的成本，甚至附着在租金上税费的增加，都必须由万科承担，这个在万科内部也产生了一定的争议。“希望未来REITs能向不动产的净收益延伸，能做成它的经营收入和投入是良性的关系。”
双重征税问题待解
“我们非常相信未来国内的REITs品种会不断增加，规模会不断扩大，可能会成为资本市场的一个重要产品。”6月24日，林凡表示。
邓钢在6月24日称，“前海短期的规划是借着这只前海REITs基金推出的良好基础和积累上，尽快完成人才公寓公募REITs项目。此外，前海在REITs领域是把立足深港、走向国际作为我们的中长期目标进行发展。”
但是，在大规模发展之前，目前国内REITs仍面临双重征税的问题。
邓钢此前指出，要发展REITs，就要参照发达国家的做法，避免REITs交易结构所需的底层资产转让过程中的双重征税，否则就很难保证投资者的收益。
据中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜此前分析，国内现行的税制下，公司版REITs仍面临双重征税的问题，既要交25%的企业所得税，分红收入后还要交个人所得税，如加上持有不动产要交5.5%的营业税和12%的房产税等，无形中都会加大REITs的运营成本，影响其收益率。多种制度障碍存在，中国房地产信托基金多以债权版的形式出现，但并无实质性的突破。
6月24日，前海开发投资控股有限公司（“前海投控”）副总裁舒东透露，中国公募REITs下一步还有一个很重要的创新可以走，就是双重征税的事情一直没有突破，而下一步前海投控将争取政府在这方面的支持。“如果在这方面能突破，就跟国际是真正接轨了。”
