“独夫”贝壳：在利益面前，“反贝壳联盟”不堪一击
2021-01-06 09:15:01 创事记 微博 作者： 燃财经
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文/侯燕婷
来源：燃财经（ID：chaintruth）
在这个2020年凛烈的寒冬里，当姚劲波再次回想2019年夏天高调成立“互联网+新房分销服务平台”58爱房时的热闹场景，也许并没有想到最终会迎来分裂的局面。
2020年12月初，世联行公告称，世联行、同策房产转让持有58爱房全部55％股权，58同城自己接盘，转让价合计3.57亿元。这意味着姚劲波曾经寄予厚望的“反贝壳联盟”已经土崩瓦解。
业内人士对燃财经表示，世联行、同策与58同城的发展战略不一致，退出也正常。“现在新房销售渠道化，代理权越来越难拿，一个楼盘也可以有几家公司同时代理，市场竞争激烈。”另外，58爱房的新房业务与世联行、同策的一手房代理主业存在冲突，难以和谐地走下去。
世联行、同策地产相继退出后，除去控股公司我爱我家，还为姚劲波撑场的并不多。在此之前，中环地产与21世纪不动产都已经先后倒戈贝壳。
因为既当运动员，又当裁判员，还热衷独家协议，2018年6月，贝壳找房成立仅仅2个月的时候，房地产服务行业就已经明显感受到了压力。彼时，58同城CEO姚劲波发起“全行业真房源誓约大会”，这被业界称为“反贝壳联盟”，成为业界对抗贝壳找房的重要“战略武器”。
2019年8月，58同城、世联行、同策咨询举办“58爱房品牌发布会暨中国新房连卖平台共建战略启动仪式”，可以说是“反贝壳联盟”的一次深度合作。但如今，“反贝壳联盟”的成员退出的退出，“反水”的“反水”，显然与姚劲波的预期相差甚远。
与“反贝壳联盟”开成鲜明对比的，是贝壳找房的日渐壮大。不仅2020年成功上市，市值更是屡创新高。2020年8月份，贝壳找房在美国纽交所敲钟上市，开盘总市值即达233亿美元。截至2021年1月5日，贝壳找房以4686亿元（约727.8亿美元）的市值排在中国互联网上市公司前十位，甚至一度超越百度。而在房地产上市公司中，万科和恒大两家的总市值加在一起也才4800亿元左右。
贝壳找房的业绩也比较亮眼。截至2020年年底，贝壳大概有约4.5万家门店、47万经纪人、260多个经纪品牌。贝壳找房2019年的房产交易GTV（总交易额）高达2.1万亿元，仅次于阿里巴巴，在22.3万亿元的住房市场中占据10%的市场份额。在IP Global（环业投资）首席经济学家柏文喜看来，贝壳找房已经形成了虹吸效应。
IP Global（环业投资）首席经济学家柏文喜表示，贝壳找房是自建平台、自带流量的组织化机构，“投奔”贝壳找房不但能搭乘流量快车、获取收益，也能对平台形成流量正向反馈，这导致贝壳会越战越强。
“经过这两年的市场检验，可以发现，联盟是没有什么意义。”景晖智库首席经济学家、中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖对燃财经表示，在利益面前，“联盟”不堪一击。
在柏文喜看来，“反贝壳联盟”分崩离析只是早晚的事。“盟军各有打算，大家只因共同的对手而结盟，作为‘带头大哥’的58同城又不够强大，不足以号令天下。”
正如柏文喜所言，承担希望的58爱房运营主体上海更赢一直处于亏损状态。12月15日，世联行回复深交所问询函提到，新房联卖平台所处领域竞争激烈，上海更赢尚处于前期投入和亏损阶段。2019年，上海更赢净亏损9573.83万元，2020年1-9月净亏损扩大到1.72亿元。
事实上，除了58爱房，面对规模庞大、发展迅猛的贝壳系，整个房地产经纪行业始终都处于暗潮涌动中。
不同于姚劲波的公开“宣战”，新的“反贝壳联盟”正在探索不同的发展方式，以在庞大的房产渠道销售市场中切一块更大的蛋糕。如房多多携手中原地产打造“原萃”，易居中国和阿里巴巴联手成立“天猫好房”。就连恒大，也在2020年12月30日正式揭牌房车宝集团，试图与全国152家中介机构打造房车宝全民经纪平台。
“给市场多一种选择。”这是2020年9月，阿里巴巴和易居联手成立“天猫好房”时，易居CEO周忻对外界的说法。2020年11月，房多多联席CEO曾熙也在与中原携手做“原萃”品牌时表示，“经纪商户需要多一个选择。”
一手房代理平台、二手房中介门店、房地产经纪互联网平台，大大小小的企业，都在寻求更多“结盟”方式，以对抗贝壳的“独夫”地位。
贝壳“一家独大”
在过去很长一段时期里，假房源曾让租房者苦不堪言。
“以前租房，在中介门口看到一条便宜的信息，进店里一问，中介会告诉你，房子已经租出去了，然后便会带你去看其他房子。”王源已经北漂了近二十年，刚来北京的时候，长期租房的他，深受租房困扰。“中介会特意在显眼的位置张贴低价房源吸引你进店。”
“房租价格不透明，同一个房子，在这家中介可能是2000元/月，但另一家中介可能是1500元/月。”王源也在同一家中介公司碰到过不同中介人员私下和他联系，承诺“你在我这里租，我给你更便宜的价格“，“那时候的租房市场确实挺乱的。”
正如王源所言，传统房地产经纪领域曾在很长一段时间里，处于信息不透明、恶性竞争频发的状态，这导致房产交易效率低，竞争激烈。
在传统房地产经纪领域，中介必须找房源、拉客户、带看房、促成交、办过户，样样精通，且需要独自完成交易才能拿到佣金。不同中介公司抢生意是常事，同一公司的中介也能相互“抢单”，丛林法则成为生存之道，经纪人流失严重。
彼时，由于交易双方信息不对称，中介靠低收高卖吃差价获利，成为行业公开秘密。除此之外，假房源泛滥也让租房者苦不堪言。2006年，左晖曾经统计表示，北京月均合理在售房源也就5万套左右，但中介公司发布的房源数量已经超过40万套。
左晖也是“北漂”，租房12年，搬家10次，“被中介骗得一塌糊涂”。三十而立，左晖进入房地产经纪行业，创立链家。2018年，贝壳找房上线，带着重新制定行业规则的野心。
贝壳找房抓住了行业痛点，以楼盘字典真房源信息库和打通线上线下交易链条的ACN网络模式作为两大武器，想做“房产领域的淘宝”。
早在2007年，链家近百名经纪人挨个数楼，记录北京全部房源信息。2018年5月，贝壳找房宣布投资6亿元建立房屋信息大数据库“楼盘字典”，出发点就是打造真房源。
根据CIC报告，截至2020年6月30日，楼盘字典覆盖了中国约332个城市的54.9万个社区，约2.26亿套房产、450万幅景观地图、480万栋建筑和1020万套建筑单元，是中国最全面的房地产数据库。
在真房源的基础上，让经纪人形成“互助”，也是贝壳找房的出发点之一。
2020年12月20日，在中经联盟第12届年会上，贝壳找房高级副总裁李文杰介绍，贝壳平台有接近50万的经纪人，利用科技在经纪人这一端搭建了一张网，即ACN经纪人合作网络（Agent Cooperate Network）。
在贝壳找房的ACN合作网络下，中介门店、经纪人从“对手”变“同事”，平台上所有房源信息共享，不同品牌、不同门店的经纪人，都可以联合起来卖一套房子，根据自己在交易达成过程中的贡献度来分佣。
来源 / 华泰证券 燃财经截图来源 / 华泰证券 燃财经截图
一位行业资深人士对燃财经表示，贝壳找房的ACN模式可以实现闭环交易，“在这个体系里，经纪人是合作的，房源是共通的，联卖的合作模式是成立的。”他分析称，渠道平台要获得更大的市场份额，核心是有足够强的交易能力，以及背后的运营模式能够闭环。
从数据上看，贝壳找房的模式是成功的。截至2020年6月30日，贝壳平台上有超过4.2万个门店和45.6万名代理商，而截至去年同期，这两个数字分别是2.4万个和25万名，几近翻倍。
2020年三季度，贝壳平台总交易额（GTV）达1.05万亿元，同比增长87.2%；实现营业收入205亿元，同比增长70.9%。前三季度，贝壳平台累计GTV、收入已超过2019年全年。根据CIC报告，2019年贝壳找房的效率是行业平均水平的1.6倍。
“反贝壳”之路
贝壳找房动了行业很大一块蛋糕，成立之初就遭遇行业抵制。
此前，58同城等都只做房产信息分发平台，不切入线下交易；而传统中介巨头21世纪不动产、我爱我家和中原地产等则只做线下门店运营和扩张，并不关注线上平台。
“既当裁判员，又当运动员。”是我爱我家集团董事长谢勇最开始就对贝壳找房做出的评价，“一家企业同时拥有多项身份，表面看上去很有竞争力和想象空间，但对整个行业和消费者来说，一家企业身兼数职未必是一件好事。我个人并不认可这个商业逻辑。”
创新的模式背后，贝壳找房热衷“独家协议”，引起中介公司对“去品牌化”的担忧。有业内人士认为，进入贝壳找房平台，就要屈服于链家体系的整合，行事作风都“链家化”。
一位链家经纪人还向燃财经透露，贝壳收取门店的平台费可达15个点。“一家中介门店的利率润差不多在10-15%之间，贝壳的模式确实提高了门店的效率，但高额的平台费也增加了门店的成本。”
为何贝壳遭到行业的抵制？在胡景晖看来，首先是因为贝壳抽取高额的平台费，另外就是其“强管控”的封闭模式，毁灭了中介公司的企业文化、经营管理能力和服务特色，这造成行业的抗性。
2018年6月，贝壳找房成立2个月后，58同城CEO姚劲波发起“全行业真房源誓约大会”，除了链家以外，我爱我家、中原地产、万科物业朴邻、麦田房产等行业大型房地产经纪公司都出场站台，“真房源联盟”阵营强大。
在会上，姚劲波直接喊话：“有的公司希望这个行业里的公司全死掉，只有我活着，这种想法是不对的。”“誓约大会”上，姚劲波曾宣布将联合其他企业共同推进MLS平台建设，推进真房源系统构建。10天后，58同城以10.68亿元入股我爱我家，如今仍为其第二大股东，持股8.28%。
2019年8月，58同城、世联行、同策咨询举办“58爱房品牌发布会暨中国PMLS平台共建战略启动仪式”，姚劲波、陈劲松、孙益功携手，金地、旭辉、中原地产、我爱我家也参与进来，准备共建“PMLS新房联卖平台”，旨在高效打通新房交易各个环节，破除开发商项目营销与经纪公司之间的服务壁垒。当时，陈劲松信心满满：“相信PMLS平台一定能成功。”
盘古智库高级研究员江瀚在接受《中国房地产报》采访时指出，“58爱房”做起来实际上就是想借助58同城的优势，真正把房地产中介业务做得更好，对标贝壳找房实现整体的发展。
在这次三方合作中，58爱房公司主体上海更赢由五八、世联行和同策分别持股45％、31.4286%和23.5714%，且三方的认缴出资额分别为2.92亿元、2.04亿元和1.53亿元，合计注册资本为6.49亿元。
合作之初，58爱房拥有新房销售代理项目超3500个、渠道分销服务项目超1800个、平台绑定二手合作店数量超4万家门店。彼时，58爱房希望在未来三年，深度服务超3万亿规模的新房联卖市场。
但58同城的“反贝壳联盟”并不牢固，21世纪不动产、中环地产两大房地产中介公司先后脱离阵营。
2019年4月，21世纪不动产倒戈贝壳，全国近6000家门店成为贝壳系，被视作“反贝壳联盟”瓦解的标志性事件，彼时，还引发58同城、安居客对21世纪不动产的“封杀”。2018年末，我爱我家本欲全资收购中环地产，但最终谈判终止。2019年8月，中环地产宣布与贝壳找房达成业务合作，全国17个城市3000家门店也被贝壳收入麾下。
据媒体报道，2019年以来，58同城为了阻止更多中介公司接入贝壳系统，58同城不惜封杀“接贝者”，“二选一”争端在中介行业愈演愈烈。
进入2020年，58同城的盟友继续减少。12月8日，吹捧过的“PMLS新房联卖平台”的世联行、同策双双选择退出，留给58同城自己玩。
对于世联行和同策双双退出的原因，胡景晖直言，利益是主要原因。“58爱房除了新房销售业务，还成为58同城投资中介公司的通路。近一年来，58爱房整合约1.5万家门店，在财务上表现出亏损，这对于世联行、同策来说，可能无法接受。”
58爱房这个三方联盟“分手”背后，是58爱房烧钱扩大规模，伴随的持续亏损。
2020年以来，58爱房烧钱投资、并购线下门店，布局全国。不断烧钱的投资导致58爱房入不敷出。公开信息显示，截止2019年底，58爱房的经营主体上海更赢总负债3.63亿元，净资产2.07亿元，营业收入2.28亿元，净亏损9573万元，经营活动产生的现金流量净额-1.22亿元。至2020年9月底，亏损情况愈加严重，总负债10.05亿元，净资产3.59亿元，营业收入12.92亿元，净亏损1.72亿元，经营活动产生的现金流量净额-4.59亿元。
江瀚认为，同策和世联行的撤离是没办法的事情。对于整个市场来说，58爱房并没有形成自己的造血机制和比较强势的市场竞争力，最终的结果就是参与方并没有在其中获得自己的归属感和市场发展的希望。
同策其实要做自己的新房销售平台，3月20日，推出在线购房及售房服务中心“同策好房”App。对于此次退出58爱房，一位同策高层对燃财经表示，“关于集体战略方向，目前不方便过多透露。”
不过，胡景晖依然看好58爱房投资规模，“58爱房现在手上应该有1.5万家门店，如果2021年能够翻一番，加上策反一些链家现有的门店，极有可能形成4万家门店的规模，可以跟贝壳在店数、人数上等量齐观。”
“反贝壳”重担
58同城的“反贝壳联盟”之外，还有很多房地产渠道公司也在积极寻找新的盟友。
2019年9月，浙江省金华百家房地产中介机构代表共同签署了《反壳联盟条约》，联盟中530家门店喊出“反对垄断，抵制不良竞争”，“脱壳潮”不断涌起。2019年11月，天津也发生一次举报风波，多家房企联合举报贝壳行业垄断，大幅提高新房销售渠道费。2020年4月，江苏盐城百家中介公司也以“抵制不良竞争”理由反抗贝壳系。
2020年11月19日，房多多宣布与中原地产达成战略合作，入股中原地产旗下的加盟平台“原萃”，持有51%股份成控股股东，双方将对中原地产旗下加盟平台“原萃”进行科技赋能，助力原萃几亩置业品牌服务全面升级，为加盟合作伙伴提供更多元化的服务支持。
公开资料显示，原萃成立于2018年6月。中原地产曾对外表示，原萃是公司原有的模式在中介市场遇到强大对手后的一个尝试，并赋予其“行业反垄断”的重任，“中原集团想通过原萃将中原的DNA进行输出，使得市场成为多元化的市场，以对抗一家独大带来的行业生态变化。”
中原地产副总裁、原萃总裁刘天旸对燃财经表示，“原萃要做的是中介行业数字化的变革，基于房多多SaaS打造新的作业方式，做业务的智能化和业务管控的升级。作为加盟品牌，原萃将对中介公司输出经营管理的体系、知识和方法论，帮助中介公司提高其人效和店效。”
相较于贝壳找房的“强管控”，原萃“只管底线”。刘天旸这样定义原萃，“我们希望给市场多一个选择，也就是有效的管控，帮助（中介公司）提升弱项的地方，但并不规定一个统一化的标准模式。”
胡景晖指出，链家做了贝壳平台以后，中原也希望有所突破，就成立了原萃平台，去拓展业务规模；而房多多美股上市之后，股价表现平淡，也需要新的发展亮点，“中原线下能力较强，比如门店的运营、加盟等，但缺乏线上的流量及获客能力，而房多多在线上的SaaS技术较强，同时也有很多三四线经纪门店资源，双方互相需要。”
房多多和中原原萃的合作规模可能较小，但易居中国与阿里成立的“天猫好房”，是2020年轰动一时的房产交易平台事件。
在贝壳找房IPO的一周后，房产交易和服务平台易居中国发布公告，宣布三件大事：一是拟收购美股上市O2O房地产服务商乐居56.19%股权；二是阿里巴巴将增持其股份，或将跃升为易居第二大股东；三是跟阿里巴巴建立战略合作关系，共建线上房地产交易平台等。
此前，易居中国一直是一手房经纪业务NO.1。然而，2019年，贝壳找房新房交易GTV达7476亿元，大幅超越易居5324亿元的销售总额。至于二手房业务，易居中国旗下易居房友打造“房友PMLS平台”，2019年布局超1万家门店，但要跟贝壳的规模和业绩比，还远远不够。
形似58爱房，易居中国在2019年中期业绩会上就表示要建立PMLS新房分销平台。
“2021年，我们的GTV将力争达到2万亿元。”2020年中期业绩会上，易居CEO丁祖昱表示。2万亿元，正是贝壳2019年的业绩数据，而易居上半年实现总销售额仅为1908亿元。
2020年9月，“天猫好房”平台成立，阿里占股85%，易居占股15%，第一期投入50亿元，双方表示将构建“不动产交易协作机制”（简称ETC），打造不动产全链路交易平台的生态圈，万科、碧桂园、恒大等60多家房企为其站台。
易居中国创始人、总裁周忻也不喜欢贝壳的“强管控”，并表示天猫好房“不排他，不独家，进出自由。”他在接受媒体采访时表示，与贝壳找房强管控、重运营和趋垄断的ACN相反，天猫好房的ETC具有强开放、讲协作、趋公平的特点。
天猫好房可以说是易居中国借助阿里巴巴之力，想要在新房销售市场更上一层楼。周忻表示，“我们要做的是给市场第三种选择。在未来的渠道整合过程中，杜绝中间商赚差价，只收取交易佣金的3%，让利ETC交易各方主体。”
恒大也杀入中介这个赛道。12月30日，恒大在深圳正式揭牌房车宝集团，并公布房车宝旗下三大部门：房车宝全民经纪平台、房车宝平台、房车宝SaaS管理平台。据恒大介绍，房车宝集团股份有限公司由恒大与全国152家中介机构于2020年下半年重组成立，目前拥有全民经纪人会员2162万，线下门店30635家，年交易规模1.2万亿元。
据悉，恒大把原本仅用于出售自有房源的自营平台，转向也为其他品牌房企与车企提供服务的开放性平台。
燃财经搜索房车宝App发现，目前平台仍然主要销售恒大新房项目，其他房企项目仅见重庆协信星澜汇、厦门华玺2个项目，而汽车板块只能预约恒驰系列，可以说是“雨声大、雨点小”。经济学博士、空·白研究院创始人杨现领对燃财经表示，开发商如恒大、碧桂园都想切入房产渠道平台，但只卖自己的房，在房源上没有优势。
尽管综合看来，目前“反贝壳”的几大阵营都在面临挑战，但胡景晖认为，这么广阔的市场中，肯定还会出现第二支、第三支足以抗衡贝壳的力量。
“2020年以来，陆陆续续有很多原本‘接贝壳’的企业退出了，我去珠海等地方都可以看到这种情况。”胡景晖还指出，贝壳早期扩张的时候涉嫌使用不正当的竞争手段，在监管部门提出“反垄断和防止资本无序扩张”的当下，贝壳的模式并不能说就是成功的。
“中国有200万经纪人，20多万家中介门店，总数不会改变，只是大家投靠谁的问题。除了58，还有易居、阿里、京东，肯定会有新的力量出现。”
*题图来源于视觉中国，部分配图来源于pexels。文中王源为化名
估值案例大左
估值案例大左
来自雪球发布于2020-12-30 19:30
贝壳估值
（本文所有单位为人民币元）
为三亿国内家庭提供房产中介服务企业（拥有44883家门店，47万经纪人，有273家中介品牌通过平台数据交易），创始人有40%股份和81%表决权，2001年以链家品牌开展商业经营，收入主要来自佣金。通过网络数据平台，建立ACN（一个组织联盟规章，协调仲裁所有加盟品牌间利益）制度方案。
2020前三季度营收478亿（新房与二手房交易基本各占一半，平台成交金额23790亿,220万套），净利润16亿。总资产672亿，总负债357亿。
股价兑现路径：
1.即使对房地产开发业务的永续性持谨慎态度，房产中介业务满足永续性假设。
2.公司建立的大数据库，通过手机就能查看，叠加房地产买卖过户业务的专业性和复杂度，形成高佣金壁垒，佣金率相比于发达国仍有提升空间，为成长性提供了理论支撑。
3.似乎形成一家独大的格局，是否在服务质量和网络效应上形成护城河，可以继续观察新资本进入情况。
今日市值（2020年12月30日）4786亿
