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来自雪球修改于2020-08-18 09:32
贝壳投资研报--五年后能否到1000亿美元？
来自从易的雪球原创专栏
贝壳将于明晚登陆美股IPO，预计发行价20美元；共发行1.06亿份ADS（每ADS对应3个普通股），融资21美元；其中腾讯将认购2亿美元，高瓴将认购1亿美元，红杉认购1亿美元，富达投资基金及其管理公司认购4亿美元；公开市场募集资金只剩13亿美元。IPO后公司总股本1.13亿份ADS，发行估值为226亿美元。
贝壳发展历程
大家都知道，贝壳源于2001年成立的链家，是因为前面链家的成功才有今天贝壳的成功；但可能较少人知道的是，链家是如何成功的。当然，为大家所熟知的链家对真房源和服务的追求被标榜为链家成功的关键；但如果只要坚持真房源和服务就能成功，我想走到今天像贝壳、链家一样的房产中介不应该只有一家。链家成为市场龙头的背后也是有策略的。
首先前十年的时间，链家一直专注在北京这个区域市场做二手房中介一件事，很重要的有几点：专注于北京一个市场没有分散精力，一直通过直营打造服务体系，专注于二手房战略上不在租房分散精力。在链家战略重点的领域，北京市场他买广告买得最狠，高峰时占了搜房北京二手房广告收入的60%，为的是要在区域市场做到规模垄断；在专注打造服务体系的领域一直花大力气培训，努力提升人员的学历、知识水平；同时直营才能撑下来一个门店专注真房源和品质服务的18个月痛苦的爬坡期。
在第二个十年，链家在北京市场获得了垄断地位后必然要走上全国扩张的道路，左晖比同行强的地方在于他并不是简单地将北京成功的模式完全照搬其他城市一个个复制；而是比别人多思考了一层如何能更好更快地复制。链家又做了两件事：一，打造系统把服务体系标准化，将真房源的能力系统化（做这件事之前请了IBM作咨询，其CEO彭永东也是来自咨询项目成员，不知道该咨询对于左晖后面带领链家发展影响有多大？）；二借助资本进行全国并购扩张。这两个动作其实都是很互联网化的行为，系统自然不用说，并购扩张跟互联网的花钱（广告、预装、低价促销等一系列行为）买流量其实一个道理；目的都是形成用户的品牌认知和市场占有率。贝壳的出现其实是这种发展思维的延续，是很自然的事情。虽然自然，但并不容易；这需要结合在线房产这十几年的发展变化看。参考我之前写过的《贝壳上市，中国在线房产江湖的十年变迁》，也可以再看看晚点LatePost出品的《贝壳找房上市：在最大的市场打最苦的仗》；从中看到贝壳立体的发展历程，了解左晖与其他房产中介公司领导人的不同。
中国在线房产经纪行业发展概况
过去十几年所有人都在后悔没有早买房，没多买两套房；因为房价上涨速度远超工资上涨速度，中产的个人财富积累速度主要靠房产增值速度。中国房地产经历黄金十年后，到现在的白银时代依然是增长很好的行业；与之相应的中国房产交易规模也快速增长，贝壳招股书引用的CIC数据显示，2019年已达20.6万亿元人民币；预计2024年可以达到27.6万亿。
根据CIC数据，中国在线房产经纪市场也是增长很快的行业。一方面最直接来源于房价增长，同时也来自房产经纪交易比例的提升；根据CIC预测，未来五年房产经纪行业依然快速增长，其中二手房（现有房屋）增长最为迅速。
就目前二手房交易抽佣率而言，普遍为1.5-3%左右，链家为2.5%，贝壳2-2.5%左右；新房市场抽佣率已经上升至3%左右，根据市场政策情况会有波动，短期内比较难下降。从国外的房产交易抽佣率看，中国的交易佣金率水平远低于欧美的5-6%的佣金率水平；还处于非常健康的状态，但未来能否进一步提升也有待时间验证。
贝壳的商业模式
贝壳在其招股书中披露，其盈利模式主要为以下几种：
一、在二手房交易板块有三类收入：
1、自营链家品牌的二手房买卖和租房的交易佣金，以及链家和其他品牌中介在贝壳合作撮合交易中的分润；
2、在贝壳平台交易的佣金手续费，以及德佑等加盟品牌的加盟管理费；
3、贝壳平台的其他增值服务，如：过户费（transaction closing services）、现场核查、招聘、培训等服务；
二、在新房板块一般是向开发商收取费用，然后贝壳给中介公司和中介代理分佣；
三、提供与房子或家庭有关的服务，比如金融相关服务、装修等；
招股书显示，贝壳在2017-2019年在二手房板块的收入分别为人民币185亿、202亿、246亿元，同比分别增长9%、22%；在新房板块的收入分别为人民币64亿、75亿、203亿元人民币，同比分别增长17%、170%；金融、家装等其他服务收入为人民币6.3亿、10亿、11.7亿元人民币，分别增长59%、17%。
贝壳这样的商业模式与58同城、搜房等房产信息平台的不同点在于，他收取的是交易手续费，成交了才有钱收；越快成交收钱越快（参考：《贝壳的商业模式与58同城房产业务模式的区别》），所以贝壳有动力驱动买家和卖家之间快速成交。准确的房源信息，真实的交易价格，基于买方和卖方真实意愿的撮合都是有利于促进更快成交的。为了这些达成快速成交的要素，贝壳的前身链家花了十年时间构建了楼盘字典来最大可能确保房源信息的准确、丰富，以让购房者快速地了解房源基本信息，更快地进行购房决策；同时采取举报惩罚机制打击虚假价格和房源，并招募本科以上的较高素质的人员以提高行业人员的整体服务素质能力。在这样的机制下，平台和中介是有更多共同利益的；从行业角度也是提高行业整体效率的。
做到这些之后，贝壳就还能更深入一步；将复杂的房产交易环节再细化、数据化，从而促进了不同中介人、不同品牌的中介公司之间的行业分工协作。行业工种的细分是一个行业进步的标志，贝壳做的这些是在促进行业进步的。当然，贝壳推动的这种行业进步也让他自己是最受益的，因为他构建了一张最大的房产交易网络，可以决定行业的利润分配规则。
为了达成这样的目标，贝壳甚至将链家花十年时间摸索打造的整套管理体系也输出给了同类的竞争对手，帮助其他品牌的中介公司建立员工的管理体系，教会其他品牌的中介人员学会在贝壳的交易网络中分工协作。也确实有一些品牌的中介公司在加入贝壳平台，运用贝壳输出的管理体系时候实现了倍增式的跨越发展。
贝壳的运营数据
在链家基础上衍生的贝壳网，已经从2018 年初链家时代的10144 亿元成交额 ，覆盖 28 个城市， 8030 间直营门店，120214 名地产经纪人；发展至上市前的2.1万亿成交额，103 个城市，42000 间房产中介门店和 45.6 万经纪人。根据CIC的报告数据，贝壳已经是中国成交额最大的在线房产经纪平台。
与之相应的，贝壳平台的整体MAU已达3900万，年交易房产套数220万套；很可能都已经成为中国房产信息领域流量最大的平台（只是听说，未经第三方数据证实；交易用户最多是肯定的，因为其他平台没有ACN交易机制）。同时，贝壳还拥有全国唯一最丰富的楼盘数据库。
贝壳的财务数据
贝壳平台年交易规模已达2.1万亿，2020年上半年1.3万亿；2018年至2020年H1同比增速分别为14%、85%和49%；预计今年超过3万亿不成问题；占中国房产交易整体规模21.1万亿的15%左右。
贝壳在房产交易中抽取的佣金率在1.5%至3%之间，近三年来，二手房抽取的佣金率呈下降趋势（可能与贝壳平台小中介增加后的低佣金摊薄有关）从2.5%降至2020年上半年的1.6%，而新房佣金率呈上升趋势，从2.5%提升至2020年上半年的2.8%（新房在宏观调控政策下越来越难卖了，不过链家的销售成本也随之增加了）。
得益于整体交易规模翻倍的增速快于二手房整体交易规模增长，并且佣金率也是逐步提升；贝壳新房业务在2018年以后占营收的比重迅速增加，2020年上半年新房已经超过二手房成为贝壳最大的收入来源。
不过，新房业务给房产中介的佣金提成也更高，从分业务的净佣金贡献率的角度看，贝壳二手房贡献的净佣金率（指交易佣金收入扣除平台给自营链家代理、中介公司和中介代理人，以及相关销售渠道费用的分佣后的业务净收入）反而呈上升趋势；从30.5%提升至39%，而新房的净佣金率则从45%下降至25%；金融业务的净佣金率一直保持高位。
贝壳2019年总营收已经达到460亿元人民币，2020年上半年达到273亿元人民币；同比分别增长61%和39%。毛利率从19%增至接近30%，调整后净利率和EBITDA还处于较快的上升通道。2019年和2020年上半年调整后净利润分别为16.6亿元人民币和18.6亿元人民币。
贝壳股权结构
左晖是贝壳最大的控股股东，IPO前持有46.8%的股权，IPO稀释后依然还有42.4%的持股比例；CEO彭永东持有3.6%的股权。此外，腾讯、软银、高瓴分别在IPO前持有贝壳12.3%、10.2和5.3%；腾讯将在IPO中认购2亿美元，高瓴将认购1亿美元，红杉认购1亿美元，富达投资基金及其管理公司认购4亿美元。
贝壳的估值
贝壳在中国房产交易领域的老大地位已经很稳固，其估值变化主要在于他市占率的提升速度和管理层对变现率的提升速度。个人认为贝壳五年后市占率提升至30%是大概率能实现的，以30万亿的行业交易规模算贝壳的GTV是9万亿；保守估计2%的佣金率水平就有1800亿的收入。
作为贝壳这样的行业垄断和数据驱动公司，在进入成熟期之后实现50%的毛利率和25%的调整后净利润水平是可以达到的；那按1800亿的收入计算净利润水平可以达到450亿元人民币。
那时贝壳增速也将进入平台期，可能还会受宏观政策比较大的影响；给予低一点的15倍市盈率计算约有6750亿元人民币，差不多1000亿美元吧。至于现在能够有多少估值，各位朋友自己把握；有兴趣的朋友倒是可以猜猜明天收盘会到多少市值？
老鬼的逻辑
老鬼的逻辑
来自iPhone修改于2020-12-25 20:00
本周投资备忘，持仓、观点及操作（20201225）
来自老鬼的逻辑的雪球原创专栏
截止本周，今年账户浮盈小幅回调至348%（上周353%），终于结束了连续9周的新高记录。
反垄断看似来势汹汹，阿里巴巴一夜跌去数百美金，持仓中的腾讯、美团、贝壳等也必受其影响，但持仓结构优势依然存在，后面继续新高也并不意外。
关于反垄断，今天发帖已说过：「反垄断本身不可怕，可怕的是认知错位。同为反垄断，对不同标的的影响却有不同，关键要把握是否对目标基本盘及价值要素产生实质性的影响。若无，则坏消息反而是投资的好消息」
昨晚贝壳加仓和下周的操作计划都会有表现，具体如下：
$哔哩哔哩(BILI)$，38%，本周无操作，长期基本盘及价值定性观点不变，主仓持股不动。B站本周调整，但能量尚在，中短线大概率还有上涨和新高，若如期而至，会去杠杆仓并调仓，但保持主仓仓位不低于25%，甚至30%。
拼多多，34%，本周无操作，长期基本盘价值定性观点不变，主仓持股不动，昨晚虽有绝地反攻式的上涨，但仍在周线级别调整区间，能量蓄势中，同B站，中短期大概率还有上涨和新高，若如期而至，也会去杠杠仓并调仓，但保持主仓仓位不低于25%，甚至30%。
腾讯控股，18%，本周无操作，长期基本盘价值定性观点不变，主仓持股不动。受阿里巴巴大跌和反垄断预期，下周初的调整几乎是必然，我的判断，反垄断对腾讯基本盘不会产生实质性影响，所以下周若有好的机会，考虑加点腾讯的远期Call。
蔚来，14%，长期基本盘价值定性观点不变，先拿住这部分底仓，短期涨跌都没有操作计划，NIO Day已是明牌，除非有新的能量事件出现，随其震荡吧，调整上空间够了，时间和契机还需要等待。
对比理想汽车和小鹏汽车的走势，还是蔚来的能量最强，后面若再有行情，大概率也是蔚来继续领头。
$贝壳(BEKE)$，昨晚已加仓至8%，之前对贝壳的定性判断是确定性极强，但赔率一般。最近这段时间的思考，我对贝壳的远期赔率有了新的预期，尚不能用事实和逻辑证明，只是感受到了贝壳基本盘更多的能量，其实每个有价值要素支撑的基本盘，都像是一座未爆发的小火山🌋，蕴含能量，更蕴含赔率。
贝壳若调整至60附近，会继续加仓至10%，若再深跌则继续加，但最多应该不超过15%。贝壳核心业务环节毕竟在线下，如本周的帖文，线下业务完成其资产价值闭环的周期会更长一些（参考网页链接）
美团5%，观点不变，暂时没有加仓计划，等更好机会，如之前所言，美团再跌需要新的能量事件，看这次反垄断能助力多少，赔率不到不买，任其飞扬。
另外持有$苹果(AAPL)$、拼多多、蔚来、B站、腾讯控股等期权Call，合计约3%仓位。
最后祝各位圣诞节快乐，日有所思，思有所悟。
2020-12-26 13:52 · 来自Android
回复@紫名流: 物业以后搭建成平台以后真的有无限可能，大家现在的抗性就是觉得物业不透明但是万科现在物业要透明化，要弄数字货币，要让所有人看到资金流向。
这个和最早贝壳提出真房源是一样的，搭建成平台后就能引入更多的服务可能，想想以后提供家政，装修，维修。。。等等都可以在这个平台实现的时候真的很可怕，不比啥美团差，我觉得可能还会比贝壳空间大$万科A(SZ000002)$//@紫名流:回复@去远方3:鼠目寸光，除了线上，地产垄断线下生活，你去购物的商圈 带孩子玩的游乐园 看的电影 包括你的住家都是地产商垄断了，谈未来，地产的物业有你的联系微信，就有流量，这是永续的，你说的分众 东方雨虹
家电家具都是给地产打工的
凡人投资05
MarvelousKim
MarvelousKim
来自雪球修改于2020-12-23 10:17
毛估估贝壳
来自MarvelousKim的雪球原创专栏
$贝壳(BEKE)$ $美团-W(03690)$
贝壳的商业模式和美团有相似的地方，贝壳的店铺和中介从业人员相当于美团的外卖小哥，外卖是美团的基本盘，而中介从业人员是贝壳的基本盘。
链家是贝壳的自营部门，负责输出方法论和人才标准，德佑和第三方使用贝壳平台的店铺是实践链家方法论的出口。
外卖也在美团长长时间亏算，或者不赚钱来打下了美团的基本盘，我想左老板也会以不惜一切代价扩张店铺和贝壳体系下的从业人员，扩张店铺的能力要求和人员要求应该会以链家的经营数据作为标杆（比如北京市场链家占有率和人员效率），我想贝壳要渗透的城市和区域还非常广，上市后应该花大钱投入打下这个基本盘。
贝壳的商业模式（角色分工协作模式）有一种网络效应，如果一个从业者想提高销售效率应该加入贝壳是最好的，所以理论上贝壳会吸收大部分从业者，只是时间问题。
贝壳业务之中，目前新房销售的增长非常强劲，这是贝壳基本盘的复用，一个非常顺其自然的事情，对曾经的售楼处模式、门户广告模式、以及互联网新锐居里新房都是降维打击，贝壳显然有敢为天下后的资本。 我想在未来几年，新房业务会持续渗透，一年15万亿的新房市场足够大，贝壳拿下大块肉的确定性最高。
我也不怎么会dcf折现模式来毛估估，我参考美团的增长模式，假设贝壳二手房业务收入覆盖全部公司成本，新房业务渗透到4万亿+，实现1%的净利润，大概是400亿的净利润，如果给到10倍估值是4000亿、20倍是8000亿、30倍是1万2000亿，对应的美元是611亿美元，1222亿美元，1834亿美元。
目前估值800亿美金，值得买吗？ （本人持有10%仓位）
我最期待的是贝壳在现有业务之外，能否衍生出新的价值增长点，我觉得亿左老板的视野和能力应该是能找到。
2020-12-21 12:54 · 来自雪球
买房是我们的优良传统。"根据中国人民银行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，我国城镇居民家庭的住房拥有率高达96.0%，对比美国住户总体的住房拥有率为63.7%，低于我国32.3个百分点。同时，美国收入最低20%家庭的住房拥有率仅为32.9%，相比之下我国收入最低20%城镇家庭的住房拥有率高达89.1%"
老鬼的逻辑2020-12-22 06:01 · 来自iPhone
盘前、盘中入$贝壳(BEKE)$ ，仓位已至5%。 盘前交易量低，情绪更容易被放大，从而产生更低的价格，上周$蔚来(NIO)$ 38块多的调整最低价，也是在盘前产生。
贝壳找房副总裁葛静：行业共生保障消费者权益
2020年12月14日 14:43 新浪财经综合
谁最能代表中国经济向上力量？2020十大经济年度人物评选火热进行中，谁是你心中的TOP10商业领袖，[点击投票]
原标题：行业共生保障消费者权益
●贝壳找房副总裁 葛静
产业数字化在“衣”“食”“行”领域已经被验证，在“住”的领域，创新势能正在快速集聚。服务是一切改变的基点，技术和数字化是驱动力，服务体验和效率提升是目的，通过技术和数字化重新构建行业基础设施、交易场景和经纪人的作业流程，在满足消费者个性化需求的同时，保障消费者的知情权和选择权，提升消费体验。
以贝壳找房为例，我们的数字化进程在经历了将物（房源）和人（经纪人）标准化，建立底层数据，到将线下已经标准化的流程迁移到线上，提升以数字化为基础的ACN经纪人合作网络效用，再到应用场景落地完成交易经验数字化和流程标准化等三个阶段的数字化建设后，在消费者、经纪人和品牌之间建立共用信息渠道，从数据到服务，从体验到效率，挖掘并满足消费者的痛点，为消费者提供更多的服务价值。以底层数据保证消费真实性，以人工智能提升消费体验感，以线上产品提升消费透明性。
行业共生保障消费者权益。开放平台，推动行业基于真房源、合作网络形成“对用户好”的正循环，是保障消费者权益的根本。平台的关键有两层，一层是互联网，背后核心是数据，另一层是人，服务者对消费者好，消费者的正面反馈激励服务者，才能形成正循环。行业共享规则和机制的建立能够将线下分散的、不同领域的服务者整合起来，建立消费者与服务者之间的有效互动，形成一套共享共治体系，推动服务者向消费者满意的方向进化。
我们倡导基于为用户提供更高效、更具品质的服务与体验，通过建立统一的规则为平台上的商户赋能，同时倡导经纪人在尊重房源信息充分共享规则前提下，同品牌或跨品牌经纪人合作参与达成同一笔交易，通过诚信合作、专业分工，和平台伙伴共同打造行业品质标准，让居住服务不断满足消费者对美好居住的向往。通过平台规则共建共议的“店东委员会”、经纪人纠纷自主裁决的“陪审团”，以及防控平台违规行为的监察团队形成合力，最大程度保护消费者权益。
2020-12-19 08:07 · 来自iPhone
$贝壳(BEKE)$ 贝壳现在700多亿的估值贵吗？说什么的都有，甚至还煞有介事的拿出一堆数据出来，证明贝壳透支了未来的发展。我不说数据，只说几个基本的观点，如果看问题的角度不对，那什么数据都没有意义。随便弄几个行业规模加利润率，就可以推断贵不贵的，炒股也太简单了吧？第一：特斯拉贵不贵，蔚来贵不贵？透支没有？透支了十年还是一百年还是一辈子？就算全世界汽车厂商都被打死，特斯拉值那么多吗？不值为什么市场接受？为什么未来还有几倍的空间？第二：什么是科技企业？什么是互联网模式？贝壳是定义成中介吗？那100亿都嫌贵。按中介去估值，对于一艘没有方向的船，什么方向的风都是逆风。贝壳的估值是按照互联网企业加科技企业的估值，不是中介，不是中介，如果不能搞懂这个问题，就不要讨论估值。第三：什么是互联网企业？有人说小中介都能抢单，有人说搞个房源平台很难吗？我想问开发一个qq很难吗？开发一个天猫app很难吗？按照很多人的思维体系，这些公司一钱不值。互联网企业的价值是网络价值：就是它的价值不是来源于产品本身，而是来源于使用它的人越多，价值越大。大家都用qq，qq才有价值，并不是qq本身有什么价值。贝壳作为互联网产品同理。依托于链家建立起来的互联网平台，已经必将继续成为最大的房源网络和经纪人网络，使用的人越多，价值越大，客户越非它不可。而这个属性也就是所谓的用户粘度是最大的护城河，是不可逾越的，逾越的方式只有一种，就是行业游戏规则巨变。打败微信的一定不是另一个微信，打败贝壳的一定不是另一个贝壳。互联网模式的核心决定了用户会越来越集中，最终赢者通吃。在房地产这个如此高价值的领域，客户会充分比较抉择，会更加促进平台的集中和垄断。所以贝壳在高达几十万亿的市场规模中，会占据统治性垄断地位，而这个地位会反向提供更大的议价空间和毛利率，这是无可置疑的。第四：贝壳同时也应该被作为一个科技企业属性来估值。要知道特斯拉如果只是汽车，逻辑只是电动车取代汽车，最多估值600亿，而现在可以4000亿；未来两万亿，靠的是什么？不是新能源，是它的科技属性，科技属性不是一句空话，换言之就是除了賺制造业的钱，还能賺数据的钱，賺技术的钱，对于特斯拉，自动驾驶、生活地图、甚至充电都可以作为未来的利润来源，这是普通车企和传统制造业没有的。贝壳的科技企业属性来源于它掌握了大量的客户数据并有高客户粘度（具备与客户长时间接触条件），这些数据是非常高价值的，说得难听一些，就算它拿来做dsp广告，都能支撑几百亿的市值，还卖什么房子？而房地产是个产业链带动巨大的行业，向上有银行金融，向下有装修、生活，哪一个不是想象空间巨大，贝壳以数据为核心，难道就永远满足于賺两个点的中介？所以，互联网和科技是贝壳的两个基本属性，中介只是一个行业属性，如果以传统的中介来思考它，拿出计算器按几下就把股价算出来了，那那么多重仓贝壳的机构不是都成傻子了。第五，还有人说房住不炒，房地产不增值了，住房成交不行了，那是对中国房地产缺乏基本常识。中国的房地产规模巨大，新房已经并将继续在房产交易中不断萎缩，未来的房地产就是存量房的天下，存量房是个市场化程度比较高的市场，而中国人对不动产的热爱，我们是一个没有宗教信仰的国家，我们信仰有恒产者有恒心，房子，就是我们的宗教信仰。以上没有具体数据，把贝壳捧上了天，只是开拓一个思路，增加看问题的一个角度。不一定正确，只是希望大家在讨论一个企业的时候，要看到它的弹性，毕竟面上的东西每个人都能看见，股价为什么永远都是今天的就是合理的？因为股价就是当前情绪的反应，而我们賺的，就是那一部分别人看不见的可能在未来释放的情绪。恶意评论虽无后果，但显个人素质，请慎。
ARK实盘跟踪2020-12-20 10:34 · 来自雪球
贝壳参观感悟：（1）产业互联网的壁垒是供应链，贝壳的供应链就是经纪人，通过数字化手段，贝壳可以有效科学管理近47万个经纪人；（2）驱动贝壳成长的动力一方面是GTV的逐年升高，另一方面是贝壳平台占总GTV比例的逐步提升；（3）贝壳吸引更多品牌中介入驻的理由是经纪人合作网络这一合作机制的全行业推广，规则带来的是经纪人收入的稳定和专业力的提升；（4）贝壳也在用科技的线上力量升级经纪人的服务能力，例如AI讲解培训、贝刻手环、VR讲房等等，让经纪人可以打破空间障碍跟更多客户实现实时沟通，减少线下带看量的同时，增加成单率。$贝壳(BEKE)$
