原标题：雅居乐：多元化营收占比增加未来每年递增10% 来源：经济观察网
尽管年初只将全年的销售目标增幅保守地预计在10%水平，但刚刚过去的半年，雅居乐集团控股有限公司（HK.03383，以下简称“雅居乐”）交出的销售业绩却足够亮眼。
中期业绩报告显示，前6个月，雅居乐房地产项目的累计预售金额为582亿元，同比涨幅已经达到25.03%。对比3月份雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林给出的1130亿元目标，半年时间，雅居乐的销售完成度达到52%。
陈卓林对于这个“期中考”成绩颇为满意，在业绩会现场，他说，今年上半年的业绩算是不错了。虽然预测下半年的经济和市场环境具有挑战性，但他依然相信，雅居乐能够如期完成1130亿元的销售额。
陈卓林的信心来自于雅居乐的货值。上半年的这582亿元销售额，由逾100个项目的预售业绩共同贡献，其中大湾区与华南（大湾区外）合计贡献的业绩占比达34.2%；华东贡献了24.1%。
而按照雅居乐此前的预计，2019年的可售资源总货值逾2000亿元，除去原本在售的86个项目之外，今年全年新开售项目共计48个，上半年开盘22个，这意味着下半年单新开售项目达26个。
面对着融资收紧、销售放缓的市场大势，如何加快去化成为雅居乐下半年业务推进中必须应对的第一个挑战，这家去年首次跻身千亿阵营的房企早有计划。雅居乐副总裁王海洋给出了下半年的销售策略——“从去年到现在，雅居乐对每一幅土地、每一个项目都是按照原有的计划去往前推动，当然也会有阶段性的调整。下半年我们可能会在这20多个新盘开盘时实行一些销售激励，但不会全国大范围进行统一降价，而是更倾向于结合市场的情况进行局部调整。”
事实上，之所以将今年销售目标的涨幅定格在10%，正是雅居乐基于对市场形势以及公司发展情况作出的全盘思考。“未来3年，假使有钱的前提下，预计雅居乐地产方面的销售规模都是20%的增幅。”陈卓林提到。
如果从土地储备以及成本的角度来观察，这个20%的增幅并非难以实现。截至6月底，雅居乐的土地储备预计总建筑面积达3927万平方米。按照上半年14340元/平方米的预售均价来估算，这部分应占土储总货值约5631亿元。
值得关注的是，这部分土地的平均成本为3255元/平方米，仅相当于上半年预售均价的22.7%。
今年上半年，雅居乐还花了232亿元新增28个项目，预计总建筑面积692万平方米，应占预计总建面581万平方米。这笔拿地支出，与3月份王海洋给出的400亿元拿地预算相比，占比达到58%。
“下半年有多少钱做多少事。我预计在回收的成本中再拿出一半来购地，大概几十亿到一百亿。”陈卓林说，不过，雅居乐也不急需增加太多的土地，有好的项目就投，下半年拍地不容易，但相信还是有机会收购合并。
从上半年新增的这部分土地来看，获取方式就包括招拍挂、产业小镇、合作及并购三种，其中招拍挂是主要拿地方式，通过产业小镇拿地的占比也达到42.2%。
“产业小镇是雅居乐地产未来的取地和发展方向，也是一个抓手。”王海洋称，现在雅居乐地产做的产业小镇主要集中在文旅、体育和康养三大板块，对产业小镇的要求一是能结合雅居乐的业务优势；二是有一些产业资源的整合。雅居乐为什么可以做产业小镇，其实与多元化有一定的关联，雅居乐地产会把现有的八大产业资源引入到产业小镇项目中，比如教育、雅生活和商业等。
王海洋提到的多元化，具体包括雅居乐最近两年布局的七大产业集团——雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理。这也是雅居乐打造“以地产为主，多元化并行”营运模式的一大基础。
今年上半年，雅居乐实现271.14亿元的营业额。其中，物业发展的确认销售收入为246.85亿元，占比达91.0%；多元化业务的收入同比增加47%至24.29亿元，在整体营收中的占比由去年同期的6.8%进一步上升到9%。
按照陈卓林原定的中期目标，地产业务和多元化业务的收入要各占半壁江山。据此比照，目前多元化业务的营收贡献还远不及地产开发。不过，多元化对地产主业的反哺已经显现，“产业小镇的方式与多元化是不矛盾的，两者之间能够形成一个相互支撑。”王海洋说。
陈卓林对多元化的发展充满厚望，“上半年营收占比达到9%，估计下半年占比会更多。”他说，希望接下来，多元化业务贡献的营收占比能每年递增10个百分点左右。到2022或2023年，多元化业务与地产业务的营业额各占一半。
修改于2019-07-09 09:26 · 来自雪球
内房众多，雅居乐独树一帜！$雅居乐集团(03383)$ $中国金茂(00817)$ $时代中国控股(01233)$
1、关于城市化
拜读陆铭教授的《大国大城》，加深了对城市化的理解。书中讲到关于城市化进程的几个节点，我深感认同。
第一阶段：城镇化。啥叫城镇化？就是农民就近入城，这个现象我是感触最深。我们家就是这样的情况。改革开放初期（1980-1995年），农民进城务工，主要是沿海几个开放的城市，集中在上海和广东。他们初期大部分并没有打算在城市定居，只是去获得劳动收入。在所打工的城市不能定居，户籍制度也最大限制。1995-2005年,户籍制度有所放松，小镇、县城、地级市户籍可以有条件落户，比如买房，比如升学，比如就业，记得当时农转非还要支付一定的费用。中等城市、省会城市、大城市的户籍依然是严格限制的。
第二阶段（2005-2015）：都市圈。高校扩招，中职发展，国家每年培养1500万大中专毕业生，90后农民不会干农活，靠打工的父母支撑着读完中专和大学，他们走出校门即进入城市，暂且叫他们准新市民这1500万不全是农村毕业生，至少占50%吧。他们在城里打拼，努力，为自己的梦想奋斗。县城、地级市、中等城市就业的，基本能安定下来，就算自己买不起房，也能在父母的支撑下买房安居，就近入城。、省会城市、计划单列市、大城市、特大城市就业的，大部分不能定居，要么回原籍的城镇，要么就这么耗着，错过一波又一波买房时机。这一时期，大城市、特大城市转型升级成功，不再是重度依赖劳动密集型工业，低端加工型工业，对低端就业者形成挤压。省会城市，区域经济发达城市，成了他们回流之地。还有更重要的，核心城市（一线城市）圈开始形成。工业的就近转移，一线城市高房价倒逼他们在周边安家置业。
第三阶段（2015-2030）：城市化。截止2018年，常住人口城镇化率59.58%，户籍人口城镇化率43.37% 。从1978年的城镇化率17.9%，到如今的常住人口59.58%，年平均城镇化率仅1.04%。看到官方的数据是预计2050年城市化率（非城镇化率）71.2%，我的理解，剩下的28.8%就是居住在小镇上居民，农民已变身产业农民。
截止2018年，能看到的数据都是城市化水平59.58%，实际城市化率暂且按户籍城镇化理解仅43.37%，目前到2050年，每年城市化率要完成0.86%，按14亿人口基数，每年有1200万人口要在城市购房入籍，户均按2.5人计算，大约480万个家庭。2018年，新房销售额15万亿，套均价312.5万元；套均面积按90平米计算，平均单价为3万4。这个价格在一线城市已经不能购买新的商品房，购房需求向一线城市周边城市延伸，处在一线城市都市圈区域将受益。
2、雅居乐
从16年开始关注雅叔，通过实地踩盘，官网跟踪，财报解读，公司有以下几个特点：
l 布局：长三角（江浙）都市圈、粤港澳湾区、中西部（武汉、西安、郑州、成渝）核心城市圈、天津、康养文旅（海南云南）
l 产品：主推改善性需求、第二居所。城市中心地块推3-4房刚需改善，城郊主打豪宅改善需求（覆盖大平层、大平墅、联排、双拼、独栋），避寒康养度假产品，提供城市中产第二居所。
l 多元化发展：力争2022年地产主业与多元化营业收入各50%，新增环保、教育、物业、房管、建设5大板块。
先看看房地产主业这几年的情况：
13.14.15年业绩稳定，众所周知的原因，这里不再赘述。16年卓林先生回归，业绩开始增长，17年增长更是达到了50%之多，今年的中报将会体现。18年低估了海南限购的拖累，完成当年承诺的93%，19年所有内房一直调低业绩预期，雅叔为1130亿。从19年前5个月销售数据看，全年完成业绩无忧。
接下来看看财报，看看多元化的增长情况，2019-2021数据根据2019年业绩会卓林先生透露的公司发展规划预测，参考了招银国际2019年6月6日发布的研报数据。
参考内房平均市盈率，各位可以测算市值，可以预期股价走向。毛衣战所有公司无一幸免，所幸雅叔有高达10%的派息率，持股不动，静待价值回归。
主业稳步增长，土储覆盖未来5年；多元化投入19年之后放缓，20年开始释放，重心是环保，永续经营的生意。按房地产结算之后两年的规律，报表利润19年中报将体现17年50%的增幅，让我们期待亮丽的中报。
本人持有雅居乐，本文不构成任何投资建议。
根据雅叔2018年报，本人做了简单预测，毛估估的数据，见下表：至2022年，多元化的营收，占比33%左右，比主席预期有所降低
雅生活按19年10亿元利润计算，市值200亿，集团公司占过半即100亿以上。3383减去该百亿，200亿的市值对应千亿销售，还不含环保业务。
作者：雅居其乐
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著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。
历经27年稳健的发展，从深耕房地产到多元化发展，雅居乐产业布局实现较大改变，目前已完成地产、雅生活、环保、建设、房管、资本投资和商业管理几大产业布局。在集团前瞻性战略布局下，雅居乐业绩突破千亿大关，而全新品牌形象的推出，策略性开拓新市场，拓展多元化融资渠道，与“以地产为主，多元业务并行”的营运模式相呼应，为企业长远的多元化发展奠定了稳健的基础。未来，雅居乐将继续加强“1+N”多元化运营模式，稳健运营，为客户、股东、员工及社会创造更大价值，致力打造成为百年企业
作者：房天下资讯
链接：https://xueqiu.com/3542179334/128037918
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