保利地产半年净赚百亿，分拆物业独立上市
2019年08月15日 11:21 钛媒体
原标题：保利地产半年净赚百亿，分拆物业独立上市 来源：石万佳
图片来源@视觉中国
5月13日，保利地产公布了2019年上半年财报。报告显示，2019年前六个月，保利地产录得营收711.21亿元，同比增长19.49%；归母净利润接近百亿元，是去年同期的1.5倍。
一周之前的8月6日，保利地产旗下保利物业在港交所递交招股书，进入独立上市流程。截至2018年底，保利物业的两项重要指标在管面积及营收规模分别位列上市同行中的第二名及第三名，但毛利率及对保利地产的依赖性需要进一步改善。
有望冲击5000亿
作为龙头企业，保利地产2019 年上半年的签约销售金额为2526 亿元，同比增长17.33%，依然是业内第四、央企第一；实现签约面积1636.47 万平方米，同比增长12.56%。
一二线城市始终是保利地产的重点，上半年，珠三角和长三角两大核心城市群的销售额分别占比27%和22%，其中广州签约金额超200 亿元，佛山、北京、成都、杭州超100 亿元，武汉、南京等17 个城市超50 亿元。
由于项目竣工交付的结转面积与结转单价的提高，上半年，公司实现营业收入711.41 亿元，同比增长19.48%；归母净利润接近百亿元，同比增长53.28%，主要来自结转项目权益比例提高，公司房地产业务结转利润水平持续改善。
值得注意的是，一直以来，保利地产的利润率都不算高，但今年上半年公司房地产结算毛利率较去年同期提升5.68 个百分点至40.96%，综合毛利率及净利率分别提升至39.77%和18.22%。
今年上半年，房地产行业调控继续以“房住不炒”为导向，政策以稳为主，逐渐趋严。年初，行业资金受到社会融资规模增加及信贷季节性宽松因素的影响，资金面略有反弹，但至6月，受房地产融资和信托资金收紧等严控，资金面进一步承压。
在这样的环境下，数据显示，今年上半年房地产企业的平均融资成本为7%-8%。而财报显示，保利地产账截至6月底的账面有息负债规模为2710 亿元，有息负债综合成本仅约4.99%，再次证明国企、央企在资金层面的优势。
此外，上半年保利地产累计实现销售回笼2168亿元，回笼率较去年同期上升8 个百分点至86%，公司还发行5亿美元债和中期票据15 亿元，，利率分别为3.875%和3.60%，同时获批公司债券150亿元。
不过，保利地产上半年的资产负债率为79.27%，净负债为76.64%，较年初降低3.92个百分点，在行业70%—80%的平均水平之间，但作为行业前五的龙头企业仍有进步空间——万科2018年净负债率不到25%，排在保利之后的中海、华润、金地等企业净负债率亦均低于50%。
在低成本资金加持下，2019 年上半年，保利地产新拓展项目44 个，新增容积率面积826 万平方米，总成本533 亿元，较去年同期均有所下降，在中指研究院的榜单中排名从第三降至第四。
截至6月底，保利地产在国内外104个城市合计拥有在建面积11067万平方米、待开发面积7618万平方米，可满足未来2-3年的开发需求。其中一二线城市占比60%以上；珠三角和长三角城市群占比46%。
2019年上半年，保利地产新开工面积2894万平方米，竣工面积1167万平方米，分别同比增长22.69%和53.29%。根据房地产企业普遍“上4下6”的规律，业内普遍认为，保利地产2019年有望实现5000亿销售规模。
但保利地产对自身的预期似乎较为保守，其在财报中提到：“公司作为龙头企业，将凭借着在融资、拓展、运营管理、品牌等方面的专业实力，积极捕捉区域市场的结构性机会，继续巩固行业地位，扩大市场影响力，实现经营稳健增长。”
物业独立上市
8月6日，港交所公布了保利地产旗下保利物业的招股书，不出意外将成为物业行业第14家上市公司，与碧桂园、中海、新城等老对手在新的赛道上重逢。
克而瑞研究中心指出，房企热衷物业分拆上市，一方面是在融资环境收紧的情况下，谋求快速发展和规模扩张；另一方面也是为了升级原有业务、布局新业务，从而增加新的利润增长点。此外，物业服务板块较房地产开发企业而言更高的市盈率和估值，应该也是一大吸引力。
招股书显示，截至2019年4月，保利物业合同管理面积约3.7 亿平方米，在管面积近2亿平方米，2019年前四个月录得营收17.18亿元，同比增长41.87%；净利润2.25亿元，同比增长68%。
目前，物业服务行业分化趋势明显，碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海物业和彩生活2018年在管面积已经突破亿元大关，其中彩生活在管面积3.63亿平方米，是排名第二的碧桂园服务的近2倍，这一点在收入上也有所体现，前三名的绿城服务、碧桂园服务、中海物业营收分别为67.10亿元、46.75亿元、36.47亿元。
招股书显示，保利物业截至2018年底的在管面积为1.9亿平方米，超过碧桂园服务排名第二；2018年营收42.29亿，仅次于碧桂园服务、中海物业位列第三——也就是说，虽然上市较同业较晚，依然不影响保利物业成为有力竞争者。不过，截至2019年4月，保利物业的毛利率为24.9%，与中海物业持平，但较雅生活、碧桂园服务、彩生活等超过30%的水准（截至2018年底）仍有一定距离。
21世纪经济报道分析称，物业服务独立上市要面临的挑战首先是物业服务合同和管理面积的不确定性，由于房企的物业公司都是从母公司接管过来的前期物业，目前的在管面积很大程度上依赖于集团物业，而在前期物业合同到期后，以及扩张后进入新的非本集团小区，都需要经过该小区业主大会的同意，才能获得新的合同，这方面的不确定性和行业竞争，都会越来越大。
招股书显示，2016年至2018年，保利地产向保利物业贡献的收入占比从98.7%降至88.6%，2019年前4个月则降至84.2%，对母公司的依赖逐渐减弱，但绝对值依然较高。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，现在港股上市的物业公司估值比较低，盈利能力比较弱，房企对于物业板块要有与房地产开发不同的运营模式，对物业公司的持有、管理也需要有一些清晰的思路。（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳，编辑 | 李小年）
买万科逻辑没那么复杂，一句话，看好房地产行业的供给侧改革，就这一句话完事。假如某前几政治投机意味过浓的地产公司雷一个，某董事长被关的地产股萎靡一个，某超高负债的公司雷一个，排名50名后的民企再倒闭几个，到时候风就来了嘛，多简单
我也不具体写地产股未来两年业绩的计算结果了，反正业绩低估的很，建议持有，三年内必然收益翻倍！别看政策打压的欢，实际上，头部地产企业赚的盆满钵满，加之不断蚕食中小企业份额，钱赚的不要太欢快！
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广州旧改往事
1992年，香港汇丰银行总裁浦伟士到访广州，约见了市长和副市长，要求三天内把广州市在汇丰的债务还清。双方谈了很久，浦伟士都坚持不变。
时任广州市长的黎子流横下心说，只要答应三个条件，三天内把钱全部给你：
1. 汇丰不准在广州开展业务；
2. 广州任何单位不许和汇丰借钱；
3. 今后汇丰人来广州，或者路过广州，政府派人全城保护。
浦伟士想了想说，钱慢慢还吧。
那时的广州，是真的没钱。黎子流曾经去香港考察过，大受刺激。他宣布广州要建设成国际化大都市，十五年内市区面积要翻一倍，从187平方公里扩张到335平方公里。
大家在暗自发笑，觉得领导又在放卫星。
如今，二十多年过去了，广州市区面积已经达到7434平方公里，是黎市长规划的十几倍。
1
1998年，广交会定址琶洲，琶洲村田地被征，村民“洗脚上岸”，平均每户领到了20万元补偿。
其时，广州是外来打工者的天堂，年轻人在这里淘金，成了村民的契机。这些补偿款，后来都成了一幢幢出租屋小楼。
“握手楼”大多四五层，每层四五十平米。除了一二层村民自己居住外，其余的楼层全部隔成独门独户的单间或一室一厅，每户租金四五百块钱。
琶洲渐渐地被密集地建满了这种“握手楼”——打开窗户，就可以和隔壁楼里的村民握手。
“握手楼”下，是一模一样的发廊、大排档、杂货铺。巷子尽头还是巷子，房子对面还是房子。所以有人开玩笑：就算美国海军陆战队，进到广州的城中村都会迷路。
洗脚上岸的农民，就这样从种田改为种楼了。
包括外来人口在内的常住人口近万人。在广州，有300条像琶洲这样的城中村，面积相当于新加坡。
2001年，当时的总理朱镕基在广州走了一圈，委婉地感慨：
来广东走了一镇又一镇，镇镇像农村；走了一村又一村，村村像城镇。
广州最知名的城中村，恐怕就要数有近800年历史的冼村了。冼村几乎代表了广州城中村的所有典型问题，从2008年启动改造，到2018年最终回迁，这十年浓缩了了中国城镇化的所有问题。
早期主持冼村征拆工作的是沙河镇党委书记叫曹鉴燎，他说过：
我就愿意一直留在沙河镇，我一年的正当收入，等于市里干部十年。
事实证明，曹鉴燎的收入，是一个普通干部的百倍，光受贿金额就达到8000万。当曹鉴燎从广州副市长任上落马的时候，冼村村民放鞭炮庆祝。
2011年4月，冼村正式开拆，此后由于政府没钱，拆迁一度陷入瘫痪。
7个月后，央企保利接手了这个难啃的骨头。城中村的改造，是历史问题，是政治经济学问题，更是人性问题。
2
广州第一个完成整村改造的城中村，是保利主持的琶洲。
2008年，和往常一样，政府在琶洲主导了一场拆迁。为了修建琶洲塔公园，政府拆掉了琶洲塔周边150多户。
每个村民收到了120平米上限的住房赔偿，和4500元每平米的货币赔偿。
有几户农民本来不在这次拆迁范围内。他们到处找关系，也要被拆掉——他们成功赶上了这班列车。
但一年之后，他们就后悔了：
因为琶洲之后的改造主体，从政府变成了保利地产。
2009年10月，琶洲村土地挂牌。摘牌企业是保利地产；2010年3月，保利进驻琶洲村，开始动迁。
琶洲成了广州第一个企业主导改造的城中村。
保利主导的动迁，标准显然要比政府主导的动迁高很多。琶洲村联社党委副书记徐志恒说，只相差一年，2008年政府主导的琶洲塔公园拆迁，每户村民相比少了1000万补偿。
保利也是摸着石头过河。这是他们第一次接手整村改造项目，懵懵懂懂的他们，刚开始是完全不知道中国基层社会里的利益纠葛、阶级碰撞。
和传统意义上“霸蛮”的动迁队不太一样，保利的动迁队书生气很重。大部分人都是保利从各个部门临时借调过来的员工，很多还是刚毕业不久的大学生。
第一次进村，动迁队穿的都是黑西装和白衬衫。村民之前只在黑帮电影里看过这身派头。于是他们把这些拿出来招待动迁队：
关门、洗脚水和狗。
吃一堑长一智。动迁队第二天就换上了紫色T恤和运动裤。他们不再像鬼子进村一样气势夺人，而是低头哈腰，帮忙给村民通下水道、调解纠纷，没事看看村民打牌、唠嗑。
一位名叫欧阳的大学生，实在不知道怎么跟村民开口做工作。他就站在村口，看了一位老村民钓了三天鱼。老村民看他可怜，带他回家吃了顿饭。
欧阳就此打开了动迁的大门——那个老村民是村里最德高望重的长老。
这群青瓜蛋子创造了一个奇迹。半年后，琶洲村完成基本全部签约，整村完成拆平。
和琶洲村同期启动旧改的赤沙村，现在仍是一片握手楼。
2014年10月，6000多套回迁房通过摇珠形式回到琶洲村村民手里。
在回迁小区门口，“欢迎回家”四个大字特别醒目。琶洲村2000户村民，平均每户约3套房产。
最多一家人分了60套房子。按现在6万多一平米的房价算，身家至少一个小目标了。
3
2005年，日本城市学者上原雄史花了两个月时间，考察了广东的城中村。
他发现政府和附近市民觉得城中村是一块疮疤，让治安变得越来越糟。除了用推土机推平，别无出路。但城中村村民靠出租房屋维生，他们关心回报。
上原雄史提出一个问题：
城中村的改造，应以哪一部分人的利益为重？
琶洲改造之后，村民都身家不菲。改造后，琶洲新村市场价涨到六万多一平米，租金变成了五六十一平米。
很多村民早上端着大碗、蹲在阳台上，看着对面的高档小区说：
我要看看他们有钱人是怎么吃早餐的。
说这话的人，可能个人资产上千万，每个月租金收入都有两三万。
旧城改造最开始是钱和补偿的问题，但是到最后能不能成功，就是“人”的问题了。
城中村改造完后，真正的挑战才刚开始：
这是他们的家，但原住民如何融入到城市中去？
保利在琶洲交出了自己的答卷。他们竭力做出了一个个多样化共存的生态，努力让琶洲产城人、传统与生态、原住民和外来人口融合在一起。
保利帮村社集体物业建成了几栋写字楼，一个购物中心和酒店。
去年年底保利琶洲广场开业，人流如织，很快成为了区域的商业中心。这里不仅成为了一片现代化住宅区，还成为了珠江新城之外，又一片区域办公和商业中心。
保利发展帮助琶洲村经营的保利广场，能给琶洲村民平均每人10万元一年的分红。一家三口人躺着的年收入，比很多996社畜还要多。
过去两年，琶洲还成了一个旅游景点。广东要做三旧改造的政府或者开发商，都会过来看一看：
琶洲旧改是广东最成功的一个旧改项目。
2018年，琶洲街道GDP是300亿元，五年后，他们希望超过1000亿。
西藏省2018年的GDP，也才1400亿。
除了发钱，保利还帮着留下了琶洲的根。如今，琶洲新村的村口伫立着两大祠堂，分属琶洲村两大姓氏——徐家和郑家。里面存放着完整的族谱。
祠堂旁边是一个岭南文化广场。广场旁边，是保利给村民配建的小学，规模是原来村小的三倍大。
琶洲的旧改故事，成了广州乃至全国城中村的样板。
两个月前，总理召开会议，部署推进城镇老旧小区改造，要求金融加大对旧改的支持。
国务院一位参事估算，旧改投资总额是4万亿，涉及上亿的居民。
今年上半年，广州就有15个城中村招标确定了改造的合作房企，涉及金额超过638亿元。
要知道，2018年之前的十年，广州一共只有8个城中村完成旧改。
