保利地产2019年半年报
来自马喆的雪球原创专栏
2019年1-6月份保利地产真实净利润率7.39%
2019年1-6月份报表净利润率13.99%，同比2018年同期10.93%增长3.06个百分点。这是一个非常重要的数字。
2019年6月末，保利地产预收款从年初2997.95亿增长623.11亿至3621.06亿。
预收款增幅623.11亿+报表收入711.41亿=1334.52亿，占2019年1-6月份销售金额2526.24亿的52.83%。
2019年1-6月份，保利地产真实净利润率=13.99%*52.83%=7.39%.
这意味着，如果2019年保利地产销售金额4700亿-5000亿之间，当年的实际盈利在347.33亿-369.5亿。对应当前1619.08亿市值，PE4.38-4.66倍。
这还意味着，2019年6月末保利地产清算资产=股东权益1257.9亿+期末预收款3621.06亿*7.39%=1525.5亿。折合每股清算资产12.82元。最新股价13.61元对应2019年6月末PB1.06倍。
净利润率的变化原因？
2019年上半年保利地产真实净利润率7.39%，同比2018年同期6.36%提升1.03个百分点。这里面原因会有很多，比如说费用率的下降。所得税和项目权益比例等因素也会影响净利润率。但毛利率的提升是最重要的因素。
2019年1-6月份，保利地产毛利率39.77%，同比2018年同期35.41%增长4.06个百分点。
那么，毛利率提升的原因在哪里呢？
我们注意到：2019年1-6月份保利地产平均销售单价15437.13元/平方米，比2018年同期14809.07元/平方米增长4.24%。而2018年保利地产平均楼面地价6186元/平方米仅比2017年6118元/平米增长1.11%。
我个人判断：2019年-2020年龙头房企的财务数据会比较靓丽，这里面的原因就是---‘房价依然在上涨，而地王听不到了。 ’
注：2019年上半年保利地产拿地的平均楼面价6452.78元/平米，比2018年6186元/平米上涨4.31%
穿越市场调整期，央企保利交合格半年报
在多个地产行业周期变化中，保利都维持了稳步增长。
王静Jenna 2019/08/13 11:42浏览 12.4w来源：界面新闻字体：宋
记者 | 王静
2019年房地产市场复杂多变，包括龙头房企在内的行业整体承压，在严峻的市场挑战下，央企保利延续了稳定风格。
8月13日，保利地产（600048.SH)发布2019年中期业绩，在行业销售规模增速整体放缓的背景下，保利把握调整期中的机会，实现销售规模的稳健增长，共实现签约金额2526.24亿元，同比增长17.33%；实现签约面积1636.47万平方米，同比增长12.56%。
保利的这一销售规模位于全国第四，相比去年底提升一位，同时规模增速也位居头部房企前列。今年的前三甲房企增速普遍放缓，在达到一定高基数后，还出现了小幅下滑。
保利今年上半年的项目竣工交付的结转面积与结转单价都有提高，其营业总收入同比也有19.48%的增长，达到711.41 亿元。销售均价为15437元/平方米，同比小幅增长5.5%。
今年上半年，保利的房地产业务结转利润水平持续改善，房地产结算毛利率达到40.96%，较去年同期提升5.68个百分点，综合毛利率及净利率分别提升至39.77%和18.22%。保利的这一利润率水平，均处于地产行业的高位。
由于结转项目权益比例提高，保利在上半年实现归母净利润99.55亿元，同比增长53.28%，这一增长水平也位居龙头房企的前列。
面对市场调整期，保利也在强化资金管理，提升抗风险能力。上半年他们累计实现销售回笼2168亿元，回笼率较去年同期上升8 个百分点至86%，在行业资金趋紧的背景下实现了回笼率的提升。
在融资端，保利也在寻求多样化融资，除继续以银行贷款为主要融资方式外，保利还发行票面率仅为3.875%的5亿美元债券、利率为3.60%的15亿中期票据，同时还获批公司债150亿元，保持了较为充足的融资空间。
营收和利润的稳步提升，让保利的资产负债结构继续改善，截至上半年末，保利的资产负债率为79.27%，保持稳定；净负债率相比年初下降3.92个百分点，降至76.64%；账面有息负债为2710 亿元，有息负债综合成本约为4.99%，处于行业低位。
上半年紧抓回款，让保利实现了162.28亿元的经营活动净现金流，公司在手现金充沛，达到1227.65亿元，这一规模足以覆盖短债。这意味着保利在市场下行期，债务风险可控，也保证了一定的现金流。
在土地投资市场，保利坚持随着人口向一二线高度集聚，继续深耕一二线核心城市。上半年新拓展项目44个，新增容积率面积826万平方米，总成本533亿元。其中一二线城市拓展金额及面积占比分别为78%和60%，进入的三四线城市也主要在珠三角、长三角等城市群周边布局。在保证可持续发展的前提下，也积极推进了多个旧城改造项目。
截至今年上半年末，保利已在国内外104 个城市合计拥有在建面积11067 万平方米、待开发面积7618 万平方米，其中一二线城市占比60%以上，可满足未来2-3 年的开发需求，也能够让保利在不同的行业周期中灵活应对市场变化。
在过去多年保持稳定的增速后，保利今年上半年的多项核心指标都位于行业前列，也是他们史上的最好表现，这份半年报，也足以让多数投资者满意。
作为行业的龙头房企，保利一直坚持不动产投资开发为主，以住宅开发为主业，在稳定的战略下，保利这些年能在多个市场周期中保持增长，销售规模一直稳居行业前五、央企第一。
聚焦地产开发主业外，保利也在适当延展，推动一些综合服务产品。截至4月30日，作为链接社区消费场景的重要载体，保利物业合同管理面积约3.7亿平方米，在管面积近2.0亿平方米。8月7日，保利物业向港交所递交招股书，启动赴港上市。
基于对未来5-10年房地产销售金额仍将保持在十几万亿水平总量的判断，保利认为，未来房地产发展趋势依然保持向好，人口质量红利和城镇化发展将继续拉动优质资产配置。
当前的房地产行业调控继续以“房住不炒”为导向，政策以稳为主，坚持因城施策、一城一策的精准调控，具有较强的维稳定力。
今年初，房地产行业资金面受到社会融资规模增加及信贷季节性宽松因素的影响，资金面略有所反弹，但到6月后，受房地产融资和信托资金收紧等严控，资金面又进一步承压。
在地产行业环境趋稳的情况下，商品房销售增速维持区间波动，城市成交分化延续，调整延伸至单城的不同区域；另一方面，土地市场在5 月中下旬普遍回归理性，地价进入稳定盘整期。
保利会继续专注刚性及改善性居住需求，在一二线城市及核心城市群布局，保持稳定的战略，实现稳健增长，他们的发展策略一定程度上与当前的地产行业整体趋势也相符。
为了不踩雷，不要投民企3，而且地产行业调控政策下，国企会有融资方面的利好。
