西安、武汉、重庆、成都？国家中心城市VS新一线，2018年的爆点在哪？（八）
楼主：茶香竹韵9Lv 8 时间：2018-09-03 14:11:54
至于有人说，中国房地产要完蛋了，就连万科这样的品牌房企都要放弃地产生意了。缘由是前几天万科的郁亮说了一句话。
“十年后万科还是房地产公司的话，应该是比较惨的。我现在在琢磨我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉，万科的名字取得太好了，没有叫万科地产，而是万科企业。”
其实也不用讨论这句话是否真诚。那王健林还做电影呢，许家印还做汽车呢。你能说他们都抛弃地产了吗？
商人爱说圆话，无非是感觉接下来几年地产生意没那么赚钱了，想多找找赚钱渠道而已，认真你就输了。你查一下就知道，这些大型房企早已囤了大量土地，等待下一波涨势的到来。
至于前几天有人在「房产研习社」里问我，房地产未来还有大涨概率吗？
这里送给大家几个判断依据。影响房价是否上涨的因素有四个：
1.贫富差距日益扩大的收入分配制度
2.招拍挂为主的土地出让制度
3.连续10年以上货币超发政策
4.城市化带来的住房需求。
楼主：茶香竹韵9Lv 8 时间：2018-09-03 14:12:39
这四个因素在前二十年适用，在未来5-10年仍然适用；而推动房价快速上涨的三个主要因素，贫富差距和土地制度及其城市化，在可见的将来仍然适用，以超发货币为代表的货币政策有转向的迹象，但需要5年左右的过渡期。
按照近几年的调控思路，在主要因素未发生根本变化的情况下，房价上涨仍是大概率事件。
当然还有两个变量的影响，一个是保障房的建设规模，一个是房地产税的出台，会因为这两个变量改变房地产市场趋势变化，但也需要给其以时间。
· END ·
楼主：茶香竹韵9Lv 8 时间：2018-09-03 14:57:38
清明时节，归乡祭祖。乡是标准的四线小城市。
这次回来，和往常一样没有什么变化，路边还是不紧不慢的年轻人，记忆中修了好多次的马路上还躺着残破的凿地机，注定难逃再次翻来覆去的命运，下午两点过后街边小馆还能看到挤着喝烧酒的壮汉。
看似一切舒适安然，但有一个地方却出奇的热闹。
这个地方就是售楼处！
随便进了一个新盘，你都可以看到这样一副景象。几乎所有的模型沙盘旁都簇拥着人群，来来往往甚是热闹，卖房小姑娘忙的焦头烂额，甚至还有因为抢最后一个户型撕破脸皮叫嚷的购房者。
在楼市面前，人们总能把最深处的人性表演的淋漓尽致。
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楼主：茶香竹韵9Lv 8 时间：2018-09-03 15:06:04
和几个中介简单攀谈过后，事实又开始让我坐立不安。
难以置信，一个四线小城市，半年时间，房价竟然从6000飙到了9000一平，尤其是专吃三四线有钱人的碧桂园，最新开盘价高达1万6。这个涨幅和涨速就是连16年的北京都难与之匹敌。
而对于人均工资3千多的城市，我不知道这个房价会给大家带来多大的责任与压力，但我确定的是这里所有人都会坚信，现在如果不买房，以后还会更贵！
当天晚上和在政府工作多年的老友喝酒探到了实底。他对我说：“其实从去年接到房地产去库存的任务开始，大家都在发愁如何让老百姓买房。因为这个城市节奏太慢，房子一大片，人人都有房住，买房干什么？
而且房价不涨就永远不会有人买房。但这时候正好赶上棚改启动，最要命的是货币化安置。农村人的房子给你拆了，不给房子给补贴，你就只能去城里买房，需求一下子刺激起来了！
楼主：茶香竹韵9Lv 8 时间：2018-09-03 15:12:54
有的楼盘因此供不应求坐地起价，房价就起来了。别的楼盘听说同行都涨了，哪有不涨的道理？于是也跟着涨。城里人一听说好几年没动静的房价竟然在疯长，这还了得？赶紧买呗。这时候刚需出来买，改善把旧的卖了再换一套新的，外面打工的人回来买，有钱人把钱从银行里都取了出来买房。这个连锁效应起来了，房价就起来了。
但是库存去了吗？并没有！因为现在开发商又开始拼命拿地，旧的房子卖完了，新的房子又盖起来了，地这么多，房子永远是盖不完的。”
楼主：茶香竹韵9Lv 8 时间：2018-09-03 15:13:28
这波三四线房价的上涨总体来说分为三个阶段。
1.棚改拉升农民进城购房刚性需求
2.城市居民刚需和改善族入场接力
3.返乡购房和部分投资需求入场哄抬房价
而今年3-4月很多三四线城市房价继续暴涨的原因正是上涨周期第三阶段遇上了楼市小阳春。
楼市小阳春不难理解，一般是年前3个月购房需求的集中释放，再加上谈婚论嫁等人生大事也在春节敲定，那么春节后买房就成了刚性需求的主战场。这个在三四线城市显得尤为明显，因为娶媳妇儿必须得买房，这时候买不买房不是市场说了算，而是丈母娘。
这也是我年前呼吁刚需赶紧买房的原因，年前买房还有议价权，好盘的选择也多。年后大家一起买房，你就少了很多机会。而且利率一直在不断上浮，很多三四线城市的房贷利率均上浮10%，凭空多出来十来万的利息谁都吃不消。
所以说，政府任务性的棚改拉升，开发商疯狂的抢地造楼，售楼小姑娘故意地营造紧缺气氛和人民群众买涨不买跌的疯狂心理共同打造了三四线楼市的繁荣。
而这，就是一个骗局！
楼主：茶香竹韵9Lv 8 时间：2018-09-03 15:49:25
这个骗局一般人是无法避免的，因为你会发现周围的人都在谈论买房，所有人都在催你买房，他们会用各种各样的理由证明自己观点是正确的。
无论是攀比心理、从众心理，还是危机意识，你都会被疯狂的市场环境和人们带入迷局，众人皆醉而你也会被灌醉。
这时候我只能送你股神巴菲特的一句话：“别人疯狂时我恐惧，别人恐惧时我疯狂”。好好想想是不是你现在身处的环境。
楼主：茶香竹韵9Lv 8 时间：2018-09-03 16:25:08
1
卖不完的房
这个其实可以从我朋友的话里找到线索。就是三四线的库存是永远去不完的。意味着什么？
意味着，三四线的房子，供给永远大于需求。
当地政府最缺的就是银子。管你房价透支了多少年居民劳动力，管你是否会扭曲城市发展路线，地是一定要卖的！
因为土地这个东西本质上价值为0，如果非要说有价值的话，那就是种粮食的价值，只有政府赋予了他很多额外的权利，他才具备价值，比如三通工程所带来的交通便利、生活便利，学校医院等赋予的增值价值，以及周围大量的小区、商业圈所带来的彼此互相增值，土地才开始从土壤向黄金转变，开始变得寸土寸金。
所以对于产业趋弱的三四线城市，卖地成为了主要且唯一的发展路径。
那么未来的房地产库存可能消化完吗？等这波需求释放完之后，追求销售指标的开发商又会有多少家参与到打折抛盘的行动中？
但是换句话讲，政府也有苦衷，这不是辩白。因为不卖地，哪来钱发展基建，招商引资，没有好的基建和形象怎么吸引更多的人才的入驻？
人才是一切价值的核心承载，如果没有人，就算把纽约摆在你一个人面前，它也就是个大废墟而已。我们做个假设，世界末日到了，全部人都死光了，你一个人独享纽约，我觉得整个纽约的价值，还不如你自己开垦的那3亩良田，毕竟还可以长出来救命的粮食。
所以，城市发展的逻辑就是透支现有人的财富去供养即将到来的人群，层层向上滚动。
但可悲的是，这一切又是一个伪命题！
因为绝大多数三四线是吸引不来人才的，不单如此，甚至都留不住现有的人，譬如东北。
楼主：茶香竹韵9Lv 8 时间：2018-09-03 16:30:02
2
留不住的人
很早以前流行的是北上广漂，前几年又是逃离北上广，现在竟然进化成了逃离三四线！
其实当初我听到这个命题的时候，颇为惊讶。但是后来和我的很多学生聊过之后才发现，这不是偶然，而是城市化和信息进步的弊端，大量的事实已经无法掩饰三四线人才流失的真相。
首先是就业资源紧缺。三四线年轻人的处境是非常恶劣的，甚至比一线都差。大家或许在网上听说过，研究生为了抢收费站的铁饭碗争的头破血流，而在几年之后因为智能化被机器取代，被迫下岗的事实。
目前来看，绝大多数三四线的所谓高级工作还是被国企和行政机关单位占领着，所有刚毕业的大学生都在为争到一个铁饭碗而努力拼搏，稀少的就业名额，让他们穷途末路。
拿我们这个城市来讲，财经大学毕业的一本大学生几乎所有人的梦想竟然是在城里的四大行当一个柜员，原因是，工作体面还很稳定！
当然晋升更加艰难，关系第一，能力第二，这一直是三四线升职加薪恒定不变的法则！所以三四线的就业对于一般年轻人来讲，就是稀缺且不公平的竞争，那么大家为什么不选择一个更好的工作环境呢？
