我想要不平凡的人生（下） #F1240
一）罗尼来信
昨天的“罗尼民宿”文章发出去以后，哥哥收到了一封读者来信，附带赠送一吨板砖。
鉴于原信“猪头”语较多，俺改写了一个水库用语版。附件如下：
欧大：
看了你昨天的文章，我敢说你对于我们这个行业一无所知。充满了狂妄自大，自以为是。
虽然你在房地产领域见识广博，可是隔行如隔山。在每一个细分领域，如果你要赚到大钱，关键靠专业化，专业化，专业人士！
你懂个P啊。三瓜烂枣，肤浅庸俗。如果按照你的方法来搞民宿，结果只有一个，损手烂脚，亏到彻底破产。
如果用一个词形容，那就是：以上全错
idRonnie
这封来信，激发了我极大的好奇。
于是在俺一顿麻辣烫，三斤小龙虾的孝敬下。大小姐同意再指点一二。
二）流派
罗尼说，她根本不是“空间分割+时间分割”流派。这个流派是一条死路，而且也是竞争激烈的红海。
无数人做二房东，拼得你死我活，黯然离场。
“空间分割+时间分割”流派以“业务重”闻名。人力，辅件，开支无数。
因为你4*30间，一个月就要接待120批客人。
每批客人，都要往来确认，接送逢迎。
偶尔之间，客人间还会有纠纷，还需要房东调停。
此外，120批客人，意味着120批床褥和被单。卫生清洁，水电消耗，破损折旧，都是偏重支出。看似生意做得红红火火，到年终结算一下助理工资，真心没赚几个钱。
而罗尼的流派呢，叫做“艺术品时间分割”。
仅仅只做时间分割。一套200平米的四房，直接出租2000元/天。
一套300平米的六房，直接出租3000元/天，9W一个月。
这个把哥哥吓傻了，“天啊，这样的流派，有客源么”。
仅仅只做“时间分割”，有几个好处。
首先，罗尼的民宿，是经过了精心的“凤变冰”处理的。每一套都是艺术品。
而艺术品，是整体的，不可分割切碎。
你设想一下，你点了焚香隐竹，背景音乐~梵音禅唱。
客户感觉挺好，可是隔壁住了一个抠脚大汉。那还有意思吗？
因此罗尼的民宿生意，从来都是“整租”。
要租就租一套。我给你200平米的四房，等价于总统套房。
我收你2000元/晚，而五星级酒店收你20000元/晚。
艺术品不可分割。
其次，“整租”市场，极大地降低了“罗尼团队”的运营成本。
如果你要接待3*40=120批客人，你就需要120次人力成本。
而整租，仅仅需要30天。
此外，客人之间会有冲突，会互相干扰。有床褥卫生用具等消耗。
在“整租”市场，成本也大大下降。
罗尼团队只需要小得多的助理规模，就可以管理几十套房子。
果然高端市场最赚钱啊。
上次刘雯姐姐来，带上自己的化妆师造型师助理厨师……一整个私人团队，你收3000/天，服侍满意妥帖，住的比酒店舒服自在多了。
三）客源
好了，现在问题只剩一个。令人抓狂。
客源，客源呢！
世界上哪有6~8个，包三个晚上，来租你客房的。
罗尼鄙视地不屑一顾。“井蛙”
360行，各有各的活法。
来来来，先上图；
这人是谁，关雎尔和静妃娘娘啊。
《欢乐颂2》在哪拍的，罗尼家啊。
哥哥落荒而逃……
来来来，再看一个超级大美女。
（图片来源：刘雯微博）
因为罗尼本身有媒体背景。曾为第一财经CBN提供电视节目，做了几期高收视节目编导。[1][2]
因此罗尼创业之后，她手里的“娱乐媒体”资源极端丰富。
而“娱乐媒体”，是这种豪宅CEO“样板房级”大HOUSE的最主要租客。
几乎所有的国产电视连续剧，樊胜美都住200平米的大豪斯。
目前，罗尼手里的导演和制片人，已经超过200个。
上海制作圈子手上，基本人手一份：“罗尼民宿”资源指南。
华东地区，稳居第一。
相应的，也带来源源不断的财源，和数之不尽的档期。
（欢迎新进媒体联系罗尼民宿拍摄制作，助理微信：lEts2n）
我问她，“你接待这么多摄制组，有没有好玩的故事”。
她说，“有啊，娱乐界其实远远没有地产界有钱”。
“尤其一些草台班子，真心说挺抠的”。
“有过一次我们接待了一个剧组”。
“过了几天，他们要拍一个镜头”。
“但是忽悠我们说是来开会的，打算偷偷地潜进去，瞒着我们偷拍”。
“因为姐姐向来偷懒，连密码锁都全自动化。俺都不去现场。可是，既然全自动化……姐姐在公共部位不可描述之处，是有摄像头的啊”。
“他们进场前，还反复和我们确认：绝对绝对绝对不拍”。
“结果，被我助理拉着马达冲了过去，逮个现行”。
“你说设备都铺开了，又不能不拍”。
“场地费贵，能贵得过导演和演员嘛”。
“除了本来该收的费用，额外再收了A5的罚款，一个月月供到手啦”。
“除了团客，有没有散客”？
“出差的也很多啊”。
“出差不住酒店，傻啊”。
“哥哥哎”
“你要是个项目公司，创业公司，一整个团队来出差……你是租酒店再加会议室呢，会议室多贵啊！”
“不租会议室，您绕着床沿开会么”。
“还有，晚上想打双扣，斗地主呢”。
再比如，富二代的“轰趴”也是一个巨大的市场。
“那个，咦，呵呵，@#￥%&*）……”
“不，我们有密码锁加摄像头，姐姐才不去呢。看不上，哼”。
“派徒弟去还差不多”。
四）市场对接
所以呢，“这门生意其实只有你可以做，水库中的学徒哪怕知道了心法，也学不象”。
“对的”，小狐狸笑得象偷吃鸡似的。
“人脉关系”本身是一种门槛，200个媒体组不是一朝一夕可以培养起来的。
而如果你冒冒失进入“大面积整租”市场，初期的流量不足以养活你的模式，前期一定亏得非常厉害。
罗尼有时候5N完，也会嘚瑟开开民宿课，场场爆满。
“你比交大贵几倍了”，“有干货，不值得么”。
“俺打开网页，寻找市场上的竞争对手”。
“按销量第一名，罗尼”
“第二名，罗尼”
“第三名，罗尼”
“第四名，罗尼徒弟”
“第五名，罗尼前前前助理”。
姐姐就是财政奔溃的时候去开堂课，收点现金。
居然收成了桃李满天下……
业精于勤。同样是买房子，水库可以从选时，选筹，贷款，装修，代持，再融资，信用卡中累积无数经验。一点一滴积攒“专业优势”。
对于民宿市场，原理是一样的。
同样是“短租”，里面的门道和窍门无数。照片如何拍摄最美，微距如何调整，色彩如何搭配。如何宣传拉取客户，如何迎宾，如何配置卫生产品，如何介绍旅游产品，如何搭售奢侈产品………这里面有无数无数的诀窍。
“不过你也可以委托托管”，罗尼补充道。
“内环线以内的大房子，老破大，底子好，我可以帮你托管”。
“只不过利润的大头，在你手里”。
“对的”，小狐狸笑得象刚偷吃了鸡腿。“但比你空关，长租好啊”。
“而且罗尼民宿都是艺术品。真的哪天想卖了，空出来一天Open House”.
“很快就可以按凤冰流出售，无缝切换”
“完美”
哥哥找了套田林的181平米五房扔给她。友情赞助，贴一个公众号的二维码；
五）评语
上一次水库A8.5群迎新，罗尼没有参加。
她虽然赚钱，现金流赚得哗哗，但从净资产来说，未必是最强最快的。
水库在很早的《炒房客的流派》系列中就说道，八大流派全部都是错的。
你折腾大户型，每天赚2000元，一年赚了60W。
数钱数到手抽筋，每天晚上抱钱入睡，看起来是很爽的。
但其实算算利润，你未必有“大户型囤房流”赚得多。
水库的主要流派，还是在“买入---持有”。买很多很多的平米，然后赌房价的上涨。
贷尽可能多的款，挖空心思赚杠杆放大的钱。
对于水库老人来说，“心力”是有限的。
2013年和罗尼同一批进水库的，其他人也有。例如xingu，主持融融业务。85年的，他去年赚了1500W。
年龄超标了，所以不写他的故事。
哼哼哼，你懂什么，罗大小姐说。
然后凌空720度旋体双击掌，“卡哇伊，变身”。
姐姐现在是：
大面积，低单价，囤房流
正现金运营流
组合，变身！大面积正现金流囤房流
哥哥看得目瞪口呆，不出王炸是不行了。
“你有那么多客户资源，怎么还没嫁掉……”。
“哪路青年俊才，来屠龙啊”。
整天过这样的日子，真的好么。
（罗尼和小伙伴在芬兰）
求哪位镇得住的，把她领走。
（微信见前二维码）
计划写三个90后的。
另二位只能另起标题了。待续
（yevon_ou@163.com，2017年7月29日午）
利益披露：
缺点也是有的，罗尼真实没有静流好看。
[1] 其实是周六全台收视率第一
[2] 为了搜集西班牙移民资料，而接触水库。shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=9786
