二手房买房结束，深刻的谈下感受！！！ yifa
版块：[购房讨论]标签：前期咨询 贷款 二手房 公积金 户口产证 购房资格
作者：huahua035
纯公积金贷款，放款成功，马上拿到产证了，写一下感受！
1. 千万不要相信中介
找中介要找个靠谱的，首先是业务流程熟悉（办理贷款过程就充分体现出来了，复议需要什么材料，什么事情可以放在一起办理，等等）
其次是态度好，去交易中心跑的飞快，帮你排队，出主意怎么才能快，这就是个好中介。
但是，一定要记住一点，对于中介，除了中介费，什么钱都是上下家来完成的，不经过中介的手。
在签订居间协议的时候，有一条就明确告诉上下家，中介的责任是促成交易！也就意味着他就是负责牵线搭桥，为你们买卖房提供环境，让交易顺利完成，他好拿中介费，但是却不承担交易失败的责任！！！！
所以，不要以为你付了中介费，中介全能搞定，他是只认佣金的！！！一旦出问题，百般刁难，而且不付中介费拒不帮忙，玩失踪，耍无赖，人身攻击，甚至威胁，找黑道人报复，是家常便饭；就是你付了，也会先撇清关系，然后扯皮耍赖！
没办法，中介的门槛太低，而且属于人员流动性比较大的行业，每天都有新人入行，对业务不懂的一大堆；本身买二手房的风险就大，而二手房操作是需要业务经验的，对常遇的卖房陷阱很清楚，只有老的资深业务员才懂，才会有专业服务。但是，这行真的是社会的一个缩影，各色人等，毫无诚信，为了钱不择手段哎。
总之，记住一句话，看到中介的那张笑脸，提醒自己：中介95%都不是好人！！！咱是下家，必须亲力亲为！！！！
但是呢，二手房大部分都是通过中介完成的。
一方面我们希望通过中介丰富的经验，规避很多风险；
其次，毕竟上下家都是第一次见面，一笔大买卖没有个第三方的公司不行，就好像网上买东西都用支付宝一样，图的就是放心哦.
毕竟，好的中介，有经验的中介还是有的，咱不能一棍子打翻一船人！
最后一句话：好中介=业务精通+跑着帮你办事很勤快+笑脸迎人
2. 口头承诺无效，白纸黑字才是王道
买房前什么口头承诺都是无效的（房东说什么送你家具，好，送什么都写在合同里），在签订合同前要把一切明确好，合同没体现出来的也要写入补充条款！
3. 违约处理办法
遇上一个好的上家真是买房人的福气哎，上家很爽气，很配合，真是事事好办，关键是这种人不多了。所以，合同中一定要把违约处理办法写清楚：
第一 是上下家的违约处理，比如交房日期，如果上家在协商好的日期不交房，如何处理？？
再比如规定好的过户日期，可能因为政策变化会延迟，签合同时候就要求宽松的时间节点
第二 这点很重要：如果合同没得到很好的实施，中介如何处理?
比如约定好过户后就可以交房，并且写入合同，但是过户后上家后悔了，觉得没有放款不放心，拒绝交房，这时候就需要中介从中和上下家一起协商，如果协商未果，如何处理？？这就是中介的问题了，是扣中介的钱呢还是扣上家的钱给你补偿？合同写清楚！！！！这时候中介绝对的配合你,去和上家协商。
4. 中介费问题
一般上家都是到手价，下家要付2个点的中介费，这时候就要和中介商量了（谈中介费的时候一般都是和上家谈好价格了），一般就付一个点就可以了（身边买房同事大部分都是只付一个点），最多给个1.2折，这时候是中介求你哦，切记切记！！！
还有一点，中介费一般是过户给一半，交房给一半。在没拿到房之前，千万不要付清！！！！
（很多中介在签订居间协议时候，会告诉下家，业内规则是签订合同付一半，过户付一半。千万不要相信！！！这是中介行业的一个伪行规，完全是中介中介定义的。
佣金是干什么的？就是对中介服务支付的一比酬金。刚签完合同，什么都没干，怎么就能付钱呢？？？
正常的做法是过户给一半，交房给一半。如果中介不同意，直接就拒绝签订居间协议，然后走人再找家中介，此时的中介很弱势，会像狗一样求你的。
一半过户后，就没中介什么事情了，中介很害怕以后不付佣金的。
但是，买二手很多的纠纷就是发生在交房阶段，所以，第二笔佣金就是制约中介的。）
5. 关于纠纷处理
一定要记住一点，什么都是协商处理的，千万不要以为声音大，态度强硬就是强势的一方，不卑不亢，以理服人才是买房人的真正态度
服了中介费，就要让中介多跑腿，出现有纠纷的地方先做足功课，然后询问中介的态度，然后说明自己的立场，让中介约上家一起来协商。在你没给中介费之前，中介有义务帮你办理一切房产的交易事项！
看房成功后，缴纳定价前的工作（非常重要，买房必须做的事情~！！！！）：
1. 拉产调！！！
买房不是买菜，动辄几十万上百万就给别人了，你去菜市场买菜都要计较半天，何况是买房呢？！
上海的二手房交易最大的漏洞有2个：
一个是网签的房子可以抵押（需要房产证的）
二是没有资金托管（买房的资金全部交给第三方托管，包括首付，贷款，交易完成后，下家拿到房产证，验房交房了，钱一次性付给上家） ，这个是房子上家恶意合同欺骗的最好方法
所以，买房前请一定记住，看好房子后，记住房子具体位置（记得包括门牌号），去交易中心拉上家产调，好想是25块钱吧，确定房子未被抵押
如果房子已经被抵押，或者是有抵押历史，请不要交易！！！！！切记切记！！！
能抵押房产的人，懂的玩这套的，都是生意人或者江湖上混的，水深的很，就是现在很风光，背后早就负债累累了，一个烂屁股的人，拿了钱就不给了，你就哭着去法院和它打官司吧！！！！
一定记住：
有债务关系的房子一定不要买！！！！
2.产证抵押
和上家中介谈好房价和中介费，明确告诉上家和中介，产证由中介保管，并且出具保证书，一旦产证私下交给上家，出现网签房子被抵押，中介负全责，赔偿下家双倍损失！（放心，这个证明大的中介公司都有，直接打印给你盖上章就好了，这个是买房最大的陷阱之一，他们遇上很多了，早有准备）
产证抵押最主要原因是：产证补办来不及的,公示3个月才能补办，一般三个月房产已经交易成功了，上家根本没办法再去抵押房子。
所以切记一定要扣产证,并且让中介出具有公章的保函,保证不得私下还给卖家，否则中介全责并且双倍赔偿给下家！
3.去小区物业、居委会了解下该房子物业费等问题是否正常缴纳，房东是否有恶意拖欠，老赖的情况~！
如果该房东不是善茬，而且恶疾累累，请不要买房！！！切记切记！！！！
如果上家是本土上海人，有离异史，或者家里有残疾人之类的，上家貌似很忠厚，也不要买！！！
很可能上家只有一套房，家境不好，负债累累，就是想卖房还债，然后耍赖不过户，然后和你赖着打官司，HX社会是不会让人无家可归的，倒霉的就是你了！
4.签订合同后一定要在第一时间去派出所确认户口是否迁出！而且看看该房子户口有什么历史遗留问题！
而且，在贷款发放前确认户口已经迁出！！！如果没有迁出，按照合同已经违约，可以申请贷款银行延迟房贷，和上家交涉后再继续履行合同！！！
交定金的时候，注意以下几点：
1. 上家必须在场，而且看到房产证；
2. 书面保证房东的“满五唯一”或者“满五不唯一”的保证，为什么呢，因为这时候还没有签合同，很多上家说话完全不负责，或者是说完就不承认了，税收是交易二手房的大头呀，一旦上家“满五唯一”的保证在审税时候没通过，至少1个点的税谁承担（除非上家不是到手价，各付的情况可以不考虑）？？
很多下家在这个地方被坑了，就是因为上家不负责任的给你保证，或者是中介为了卖房给你口头保证，后面就死活不承认或者不管了；一旦你缴纳了首付给上家，出现此类违约，没有合同上的书面保证，多出来的税只能下家来承担；
而且签订合同时候，这些保证要写入附加条款；
3. 交定金时候肯定是谈好中介费了，这时候不能给一分钱中介费，中介费默认过户给一半，交房给一半，必须写在居间协议中，防止后面扯皮
4.中介给你的保证也不算数，尤其口头保证，写入书面的草签合同中；然后再签合同的时候写入合同补充条款；
缴纳了定金后，基本就是约定时间，付首付，签合同了。
签订合同注意事项：
1. 上海所有的二手房合同都是一样的，政府统一，但是，很多中间的细节都是空白的，比如过户时间，交房时间，最迟交易完成时间；
一定要把每个空白地方写清楚，比如交房时间，一定写明是上家收到放款后的7个工作日内；比如：户口必须在合同签订后1周内迁走；
2.违约处理办法
大的违约处理，比如延迟交房，一般都是首付的千分之五每天；但是如何执行呢，这就靠尾款来制约；
但是，一般情况下，很少有直接执行的，原因很简单，过户后房子是你，如果上家没搬出，或者耍赖，拖个2周都是正常的，毕竟买房是好事，大家最终都不愉快就不好了。
然而，有一种情况非常特殊，就是户口的迁出，非常重要，如果上家户口不迁出，以后你的房子很难卖出，必须写明户口什么时候迁出，如果不迁出，尾款扣除，如果尾款少，上家必须再给5--10W的保证金给上家，以保证上家的利益。
所以，一再说：在放款前必须去派出所确认户口迁出。
其他问题：
比如上家送家电，需要在附加条款列出家电明细，和一旦家电遗失的处罚条款，一般是家电市场价格的2倍。比如留下一个空调，上家私自拆走，不好意思，验房时候估价一个1.5P格力空调是4000，那就扣8000的尾款。所以，家电列表要写清楚设备的品牌，型号，新旧程度等。
3.满五唯一承诺及其他承诺
如果上家承诺满五唯一，写入补充条款，一旦发现不满五唯一，多出的税费由上家承担；
比如上家说房子无任何质量问题，无漏水等，写入补充条款，如果交房前发现，上家承担维修费用及修理时间的补偿；如果上家隐瞒房子质量问题，上家有权追究上家法律责任。。。。
4. 做低房价等
如果中介承诺可以做低房价避税，请写入补充条款，有一点必须注明：此为中介提供的免费义务，下家无须付任何费用；
但是，我在此强调：建议买二手房的各位，不要去玩这些猫腻，更不要听信中介去玩阴阳合同。
首先，玩阴阳合同是承担风险的，你是风险的承担者，一旦被发现，多出来的税费一样要承担；能玩阴阳合同的人都是****湖，对二手房买卖有很深入的了解，你玩不过他们；剩下来的钱不够喂饱他们这些中介，还热了一屁股的骚，承担了不该有的风险；
其次，中介不会给你提供免费午餐，就是为了钱；房子都买得起了，还在乎那点钱？？而且心理承受了不该有的压力，还因此会被中介要挟威胁，何苦来哉？？？
基本就上面这些了！
合同一旦签订，意味着你付了至少三成的首付，说难听一点，你相当于你买了股票被套牢了，必须走下去，把合同履行完！！！！！
中介在此，能威胁你的就只有2点：
1. 你付了首付，一大笔钱给了上家，无法要回，必须买房，你很弱势，可以利用你忐忑的心理给各种威胁。
比如，不给中介费不过户。
所以，此时下家必须和上家保持好的关系，不能被中介所乘。其次是中介费在过户前一分都别给，过户后给一半（过户后房子都是你的了，就等产证了），过了户中介就没啥用了，就验房时候帮你登下下，算清水电费就好，没他一样做。
2. 玩阴阳合同的，中介帮你省税费的（比如说能做成满五唯一），做低房价的
这一类人基本都省不了多少钱，而且被中介胁迫，中介费很多都在过户前被压榨干了。
正式买房
正式买房，基本都是标准流程，审税，办理贷款，过户，这些出问题的很少，只要商家配合，中介帮你跑跑腿就完成了。
就只强调5点：
1. 首套房一般银行都是85折，很多中介会找贷款老师帮你完成，但是一定要注意给你打折，别被中介忽悠什么不能办，要办就给好处费之类的。而且有一点可以告诉你，办理贷款其实是银行受惠的，信贷员讨好中介就是为了完成贷款指标的，所以肯定不会说 办贷款需要给中介好处费的说法，如果自己去银行办理贷款，银行经理热性的招待你呀。。。
记住：除了中介费，什么好处费都不要给中介，更不要听信中介什么什么办理需要什么费用，都是鬼马的假话，不信自己去办理一下。
2.及早过户
3. 如果产证办理加急，一般是500块搞定，不要被中介忽悠，多一分都别掏（中介认识交易中心的人，交易中心一般收费200，剩下的全是中介的好处费，可以协商的）
4.放款前一定要确定户口迁出
5. 如果是公积金贷款，收件收据会被五牛城的人拿走；然后产证邮寄给你；
如果是混合贷款或者纯商业贷款，一定记住：收件收据都是你拿着，被中介拿走，会各种威胁给你，替你收了房产证，还要钱呢。
其实，就那几个买房流程，审税，办理贷款，过户，上家都必须在场，任何收据都自己拿好，不要给中介；
如果一不小心被中介拿了收件收据，发现后要不会，产证还没有出来，怎么办？很简单，去交易中心再申请一张。
最好是不用收件收据去领取产证，而是邮寄；很多人不放心，要自己去领取，也可以，前提就是自己有收件收据，不被中介钻空子。
补充一条，中介费的发票问题：
我是在中原地产找的房子，自然也是付中原地产的佣金，虽然中间发生过不愉快，但是最终顺利交割完毕后，付了佣金，直接给的机打收费凭据，并且告知一周后按照上面的电话，可以要求提供发票，邮寄到新住所；
一周打了电话，也拿到发票，而后中原还有人打电话问我对服务态度是否满意。
大公司比较是大公司哎。
我一个同事，找的是小中介，因为合同除了问题，打印第二个版本的合同，中介老不高兴了，还少打印一份额。当然最后发票是没有的。
很多人希望找大的中介公司，比如我爱我家，21世纪，中原地产，最大的原因就是正规，但是很多小中介的服务也很好；
无论选什么样的中介公司，好的中介才是王道，熟悉业务，热情服务，跑前跑后，这样的中介才是我们希望要的。
所以买房前，要好好的考察下你选的中介的业务水平和服务态度哦。。。
买房子是个很累人的事情，尤其是二手房，很多事情必须亲力亲为哎。
比如看房的时候，很多人希望找一个装修好的房子，然后省去装修的麻烦、直接入住，不考虑什么甲醛的味道，装修后空关几天之类。所以，买装修好的房子，买房送家电、送家具是很多人希望的。而且说实话，旧的家电真的不值钱哎。
但是，我们知道很多二手房都是上海本地人的，尤其是老公房，上海人的精打细算是出名的，因此，遇上好的上家，爽气一点，你爽气我也不会不感恩，适当意思几千块，皆大欢喜哎。然而这样的人真少。
如果你想买一个装修好的房子，不在装修，要注意三点：
1. 出租中的房子不要考虑不装修。可以明确告诉你，90%出租的房子，装修都严重被毁，不如毛坯房来的实在，还要拆旧。
2.装修好的房子，看房注意细节：
首先看厨卫，敲敲墙面瓷砖，是否空砖，看马桶（家用首选TOTO），看五金用具，只要是家用，这些都是选好的买。质量很次，很可能需要翻修；
其次看窗户（家用凤铝的窗户，密封性很好，很少选用一般的铝合金窗户），看门套，门的用材。
3. 装修好的房子，隐蔽工程无法查看，但是是否出过问题，要查看清楚；
比如地板是否鼓起来（进过水，水管爆过，地板就坏掉了），墙面是否有发霉痕迹（漏水或者其他），是否很多的明线（一般都是暗线，明线不是老装修，就是装修时候很多问题没考虑到）
总之，买房要沉着，慢慢的看，看到合适的，就别犹豫了！！！
中介费和尾款是你制约中介和上家最有效的武器。
中介费一般是过户付一半，交房后付一半，再签订居间协议的时候，就要写在里面；一旦你提前付清中介费，很多无良中介就不管不问了。
尾款是也是制约无良上家的武器，而且留的越多越好（前提是买房准备好了首付，并且有足够的钱做尾款），最佳是留2W--10W，留的太多上家也不同意。
留尾款可以让上家早点交房并且迁户口，前提是合同写清楚交房日期或者是交房条件（一般放款成功后一周内就要交房的），户口是在合同签订好（买房合同）2周内迁走的，如果违反这些，就需要从尾款扣除了。
不过很少扣尾款的，毕竟上家更有优势，哎。。
但是特殊情况，遇上JP上家，就必须出这招了！
再补充一点，很重要哦！
不要相信中介任何一句话！！！
一个同事买房，过户后所有中介费都付清了，但是没有交房（公积金贷款没下来），产证出来后，放款也成功了，上家以房屋有家具未清理为由拖了三天。结果一拖就是2周。
找中介协商，中介的理由是不管他们的事情，只要过户了就和他们没关系了，拒绝帮助，还口出脏话，人身攻击，同事录了音，打了110，人家不管，不和解就是登记下，然后建议仲裁或者法院起诉。
不欢而散后，同事咨询了律师（付费600），回来就二话不说去把房子锁找人换了（拿着房产证，不然开锁人不敢的），然后家具也扔了一部分，留了一部分。
房东打了110.结果也一样，同事就一句话：告我去吧！！！！
最终结果：房东找人把门给砸了一次，然后没下文了。交房成功！！！！
结论：不要相信什么110、法律之类的，拿到产证，上家收到钱，拖延交房就直接换锁，打官司可以，做被告，让他去打吧，一打四年下来，估计他也累趴下了，你没违约怕什么？？？
再加一句：
在放款之前或者是过户前，要拿你的合同去派出所确认一件事情：
户口是否迁出！！！
这个本来是中介的事情，但是下家必须亲力亲为，一旦户口未迁出，就找银行冻结款项（起码延迟放款20天），直到户口迁走！！！！
如果上家拿了钱还不迁户口，你就哭去吧，上家是好人好办，是个无赖，你就漫漫维权路，和法院过日子了。
（这点我很幸运，买房前上海的同事就叮嘱我时刻关注户口问题，上家也很配合，迁出了）
再补充一点：
刚才一个同事向我咨询一个问题：
她买房到了贷款阶段，合同上协议6月31号前必须过户，现在公积金贷款很慢，怕过户日期拖延上就追究责任。
这点一般不用担心。
纯公积金贷款，审批是10个工作日，如果有复议也是10个工作日（现在贷款前有个产调）
然后就等你过户，过户后20天产证出来，10天内放款。
也就是说审税后去贷款，一般20个工作日肯定就搞定，然后就是等过户等出产证
一个月足够！！！
过了户房子就是你的了！！！！
再留一记！！！
很多人为了早点放款，都会委托中介办理产证加急（中介都有贷款老师，或者是交易中心的熟人），浦东一般价格是500--1000，保证过户后一周能准确拿到产证！！！
但是注意一点：
如果你是公积金贷款，收件编号是担保公司拿的，如果是加急，在产证出来后一定要告诉担保公司产证是加急的，已经出来了，不然担保公司会很晚才拿的（一般都是20个工作日出来，他们不知道加急的产证存在）！！！
签完合同后，去门卫处问清楚属于哪个辖区的派出所，带上合同去就可以问到。而且派出所是没有休息日的，周末也可以去问，只要告诉你房子具体地址就能查询户口，免费的（注意：不需要带房产证的）
总结得很好，看到晚了。
在第二条方面吃亏了，碰到只老甲鱼签好合同拉家具清单的时候基本都要拿走，还假惺惺的说留下一套书橱柜子算送给我们，要我们出2000意思意思，麻痹。
虽说买房不是看中他的家具，但是一方面看房时口头承诺是留下的，另一方面房子买好后暂时是想租出去，有家具总归方便点。
现在一帮老阿姨、老爷叔素质是蛮差额，刚出闲话当放屁。
中介费和尾款是你制约中介和上家最有效的武器。
中介费一般是过户付一半，交房后付一半，再签订居间协议的时候，就要写在里面；一旦你提前付清中介费，很多无良中介就不管不问了。
尾款是也是制约无良上家的武器，而且留的越多越好（前提是买房准备好了首付，并且有足够的钱做尾款），最佳是留2W--10W，留的太多上家也不同意。
留尾款可以让上家早点交房并且迁户口，前提是合同写清楚交房日期或者是交房条件（一般放款成功后一周内就定金和首付必须当面交给上家，有中介在场，上家提供收据，下家拿好转账凭证（办理贷款要用）
贷款而直接发放到上家账户，下家会受到短信通知。
要交房的），户口是在合同签订好（买房合同）2周内迁走的，如果违反这些，就需要从尾款扣除了。
不过很少扣尾款的，毕竟上家更有优势，哎。。。。
但是特殊情况，遇上JP上家，就必须出这招了！
一旦你看上房子，就知道房子具体的位置了，而且有了心理价位。
如果中介在中介费上不让步，你就说重新考虑，然后直奔隔壁或邻近中介，中介就着急了，因为房东只有一个，房介却是多个，竞争激烈，找其他中介后他什么费用都拿不到（有中介会威胁你说，如果这个房子在其他中介那买，就需要你付看房钱、劳务费之类，或者威胁你别想住进去，直接无视，明确告诉他：有能耐你打电话报警呀~！~~~）
所以，这时候的中介是最弱势的，就像孙子一样找你要钱哦。
制约中介的就是中介费！！！
