潜力地段的理解（作者：水库论坛用户ak47fires）
发表于 2017-6-4 19:57:59
潜力地段是什么？潜力地段其实是价格相较于地段合理价格低估的地段。至少你赢得了现在，这也是你唯一可以赢的。未来，有可能出暴击，也有可能平平淡淡地走下去，只要不踩中大坑，就已经是胜利了。
上面的图是恰空大大对于“潜力地段”这一问题的回答。简单而言，地段是现成的，配套是可以等待开发的，区位因素是不可变得，但是配套可以从差的配套变成好的配套，从而形成暴击。
对于一个多军而言，虽然买房子是要放五年以上，甚至一辈子都不出售的。但谁都希望买入即赚，买入就是七折笋，赚30%，正常价涨50%，那么70%--150%就是翻倍了。
买入赚钱是由两个部分组成，寻找低估区域、寻找笋盘和房产自然升值。前二者是职业炒家和普通买家之间最大的区别，也是超额利润的来源。买房本身是实业，专注于哪里低估才是有超额利润的地方。
（一） 价格结构
海平面上面没有珠穆朗玛峰。
一个大的低价区位不可能有一个高价盘耸立在上面；因为高价盘旁边的都是它的替代品，抛压太重。
KFS在制造地王，但地王的价格再怎么高也只是一手价格。一手价格我们从来是不认的，新房癌一直都存在，有钱的人总是多得超乎我们的想象。一个区域，一手价格可以到5W，但是二手价格只有2.5W。
所以远郊一手CEO是一个巨坑。房子盖得如何如何好，无法出门，配套差，也是扯淡。“你这个房子哪里都好，就是无法出门。”“没事的，有车就很方便了。”“我自己可能会开车，那么我妈我爸，我的保姆会开车么？”
没有珠穆朗玛峰的意思是，高得离谱的价格是昙花一现的价格，是没法做实的。
相反，青藏高原也不会有深到海拔为负数的盆地。
一个高价的版块中的低价盘将会被迅速填平，填平的速度有快有慢。迟迟未被填平的低价盘往往有一些硬伤存在，例如物业差，小区小，车位少之类的。同一个区域的次新电梯楼如果价格差距大于30%的话，那肯定不正常了。相当于旁边2.1W，这边的3W。
迟迟未被填平那自然是有大的硬伤存在，例如住宅楼大部分用于办公。但正如坏地段可能变成好地段，就看自身如何判断了。某一天大部分用于办公的住户会搬走？因为价格便宜，地段优越，所以住家的人也会搬进来？
（二） 七折笋
人们常说的七折笋，到底参考的价格来源于何方？
首先，要知道这个城市的价格结构。北京有二环三环四环五环。上海有内环线。
看这个房子到底是不是七折笋，应该看这个地段合理价格*0.7而不是看楼盘成交价。只有一个地段的价格才是一个均衡价格，而不是一个小区的成交价。几个相邻的小区之间有价差很正常，但就看造成价差的因素到底值不值这个价差了。
造成价差有很多因素：地段，房龄，是否有电梯，小区环境绿化，学区，车位，容积率等等。
一手远郊CEO盘的7折也有可能不值得买入。
如何了解一个地段合理单价有很多办法。
1. 人力流，看房200套。看房看多了，至少知道离这个地段到底多少钱。但还是需要理性地思考一下，地段值多少钱。地段多少钱和值多少钱是不同的概念。
2. 数地铁站流。从目的地到你的住所的地铁站站数，转线的站算两个站。每个城市可通勤的站数不同，我看深圳地铁的站就比广州的要密集。
3. 飞苍蝇流。跑去小密圈听各大大神吹牛，其实这个办法还真比自己瞎找来得实在。但这个也要和自身踩盘结合，如果一出去踩盘发觉和大神的理论有相违背的地方，那么肯定是理论错了。大神的判断也只是粗略的，不可能跑遍整个城市。
当你找到合理单价，譬如广州当前就是8/5/3的价格结构。当你在3的区域找到低于3的小区，你就可以去留意，可以继续去深挖有没有低于市场价的房子。一般而言在一个大的区域里找到一个低估的小区，再找到里面低于市场价的房子。低估的85折小区，再找到85折的房子，就变成7折笋了。
没钱的人都嫌房价高（作者：水库论坛网友很强势）
发表于 2017-9-4 11:09:46
没钱的人都嫌房价高
一直想写这件事情，但是每天公司总是那么多事情，每天都处理到凌晨才回到家。今天趁着稍微早点下班，老婆和孩子也睡了。来码码字。来深圳差不多十年了，见证了深圳房价的起起落落，但是除了08年的低谷之后，深圳的房价一直在涨。我有个哥哥比我早来了深圳5年，当初怀揣500块钱来到深圳，现在已经是九套哥。现在我一直叫他九套哥，从一变二，二变三，三变四……他从来没嫌过房价高而是越买房越有钱。而同样我的堂弟当时跟我哥哥一起来深圳的。到现在还在租房，年年都说房价高，越等越买不起越买不起就越穷。我不知道大家有看懂我想表达的意思没啊?
发表于 2017-9-4 13:14:42 | 只看该作者
也有观念的问题，把房子当成住宅的人，大都嫌房价高；把房子当成财富的人，都不那么嫌弃它高。
