售出清单 #650 所以炒楼的利润是十分微薄的。你以为你可以“跑赢大市”。你以为你可以“挖掘笋盘”。但事实上你并不能保证稳赚30%以上。如果一个人在“选筹”上面，差了30%的距离。那是非常大的差异了。简直就是明显第一眼就可以看出，远远超出平均价格。宰到冲头了。而房产买卖，纯粹的“一买一卖”。你要通过价值挖掘，挖掘出30%的升值，也是极限运动。
“你的售出清单是什么样子的”。
“什么是售出清单”
一）Mature
当你买入一项物业，青涩无比。它可能具有巨大的升值潜力，可是金子从来不是一天之内发光的。
所以你需要等，需要时间的灌溉。需要给它时间，让他慢慢成长，配套设施不断完善，人气美誉不断积聚。发光发热，最终带给你好几倍楼价升值的回报。
在这个时候，你需要一个单词：Mature
英文是“成熟，成长，到期”的意思。
Mature的意思，是你的物业，已经由幼苗长成大树，各项指标完善。出落得楚楚可人，可以出去见人了。
Mature的另外一层意思，女人过了Mature，就要开始老了。
对于物业市场，有着相同的道理。
我们买的，都是有“潜力”的标的。随着时间的发展，这些优质潜力物业会发酵，会升值，所有的优点都会一一显现出来。
可是，凡事都会有一个巅峰。
当物业达到巅峰状态，他各项都会变得完美。估值也会变得完美。可是到了“巅峰”以后，物业光辉就会开始走下坡路。至少升值的速度会放缓。
Mature之后，价值到顶，潜力到底。
二）出售清单
每一个职业炒家手里，都有一个“出售清单”。
我们一直很奇怪，以讹传讹，市场传言逐渐偏离事实。市场上怎么会盛传我们“只买不卖”的。
我们什么时候说过“只进不出”。卖的，房子当然卖的。只不过要利益最大化。
卖房，你不能偏离市场价。但是我们有“三重顶”理论。每一个职业炒家心中，都有一杆秤。
你默默地回顾一遍手里的物业，有二房的，有三房的，有四房和一房的。有市区，有郊区，有品质名牌，也有超道鬼牌。
你列一张清单，将所有物业都列进去。
每一套物业，处于什么样的阶段。初生，潜力，还是Mature。
每一套物业，处于什么样的阶段。板块轮动刚炒过，即将炒、不确定。
每一套物业，处于什么样的阶段。今年巅峰，明年巅峰，后年巅峰………
然后，你的心里面，有着清晰的概念。你可以列出一张“售房清单”。
接下来，优先处理的第一套是什么单元。哪一年是它的巅峰
如果卖不掉，备用方案是什么。第二处理的单元是哪套
如果错过巅峰，后面走势会如何。如果有人讨价还价，你愿意承受几个点。
税费
整体的现金流量管理 [1]
“出售清单”管理，是一件非常现实，非常重要，非常核心的事情。也是任何一位高阶职业炒家，所必备的文档。
我每天收到很多信件，无非是网络小白，其大致的格式如下：
“大神，我在朋友圈看见水库的文章。非常钦慕。
我想请你给我出出主意，我家的情况该如何理财，如何买房，如何赚钱。
我家的收入和房产状况如下：
Blablabla…………”
对于这样的信件，我们一般是不回的。水库的规矩，天空中飘来五个字：“桥洞无人权”。
水库积分没到600分之前，任何提问我们都不会回答的。
但我们想说的是，看过了那么多的信件，从来没有看到过任何一封信：
“请问，我家的抛售顺序应该如何”。
卖出和买入一样重要。我们并不是说房价不涨。但是大盘之外，个股仍然存在“三重顶，三重底”的现象。
当一个楼盘达到三重顶之际，他的涨幅自然就会被削弱。
即使明年大盘涨幅有15%，可是Mature盘顶部跌落，本身的衰退可能就要-10%。
或者说，热点不再热的楼盘。会有一段比较长的不应期。
如果交易成本不是高得吓死人的话，还是换筹好。
所以，开始筹备你的“售出清单”吧。
接下来哪一年，重点卖哪一套。如果发生意外该如何备用方案。
卖出和买入一样重要。很多事都是一环扣一环的。
三）绣花
炒房如绣花。
炒房其实是一件很精细的活，一针一线，每一个角落计算清晰。
当别人大大咧咧地跑到售楼处，“来，给大爷一套房”。而你则要躲在角落里，计算板块轮动，计算处房情结，大年除夕冒着寒风去啃笋盘。
当别人大大咧咧地跑进链家中介，“来，帮大爷把房卖了”。而你则要兢兢业业，小心地计算三重顶，排列售出清单。再把现金流烫平衔接得稳稳当当。
我们用了很长的篇幅来介绍“职业炒家”这一个职业；是希望外界对“炒房”不要有误解。
商人是生产财富，降低物价的。是英雄。
炒房客是降低房价的。不要把滥发纸币，房价飞涨的污名扣到我们头上来。
可是，炒房如绣花。这一行赚钱赢利的空间，其实是十分小的。
之前我写《新城不是希望》，浦东帮和浦西帮的撕B之战，就引发了很多人不满。这篇文章也并不为浦东帮所接受。
当你研究板块，研究热点，研究人群时，其实你的胜算并不大。
Marketing本身就是一门混沌科学，建立在统计大规律上。并不是精确科学。这个世界又总充满了不确定性。
哪怕你潜心研究，功课细致，你也不能保证说你的判断一定就是对的，理论就可以解释一切。
所以炒楼的利润是十分微薄的。你以为你可以“跑赢大市”。你以为你可以“挖掘笋盘”。但事实上你并不能保证稳赚30%以上。
如果一个人在“选筹”上面，差了30%的距离。那是非常大的差异了。简直就是明显第一眼就可以看出，远远超出平均价格。宰到冲头了。
而房产买卖，纯粹的“一买一卖”。你要通过价值挖掘，挖掘出30%的升值，也是极限运动。
根据我个人估计，正常情况下，你能买到85%折扣就不错了。扣除一些损耗，最终净利润在10~12%之间。
炒楼是一门传统手艺，和绸缎米大米行别无二致。是一门可以传给子孙后代的手艺。
兢兢业业，战战兢兢，精打细算，省吃俭用。可以供几代人上百年炒下去的一门寒薄手艺。
我们用了巨大的篇幅，写炒楼如绣花，写炒楼是对“价格体系不均衡”的一种修正。是一门正当而又微利的行业。
正经本分的生意人，怒吼出：
“可是，一场巨大的洪水，把这一切都毁了”。
四）洪水
一场巨大的洪水，把这一切都毁了。
都毁了
都毁了
都毁了
中国从2003年开始“宏观调控”。至2005年，不知道秀相听了哪个奸人鼓说，对于房地产交易征收5.65%的营业税。
再加上后来出台的“个人所得税”，契税，以及一些外围费用，此后房地产交易成本，始终维持在10%左右。
不要说什么“特殊情况也可以减免”，人渣，别打岔！
这个10%的交易成本从2005.06.01开始，此后历经多次口径收紧放松，但是“交易成本”这一项，从来没有任何改动。
这意味着什么，意味着“纯正善良派”炒楼人的彻底覆灭！
因为炒楼业根本无法负担如此高额的税赋成本。
我们是流通行业，不是生产行业。
请高抬贵手。全世界任何一个流通行业，都不能承受每次10%交易成本。
一个苹果换一个梨，物质并没有增加。只不过“优化配置”。
商人有所增值，可是这个增值是微薄的，微弱的。实物还是1苹果+1梨。
如果你政府宣布，每一次的交易，交易后变成1苹果+0.9个梨。
那么只要经过几次交易，全社会的财富都到政府手里去了。
流通性企业根本无法承受这样的税赋。全世界流通批发类公司的税率都是0.5%，这才是我们活下去的基础。
只有在0.5%的交易成本下，才有人因为“低估”而买卖房产，将房子当作大豆一样交易。
修正价格，纠正错误，配置社会资源。
当税率仅仅高一点，哪怕高到3~5%，纯粹地因为“低估”，而买进/抛出房产，进行再配置的人就不再有了。折腾的还不够车马费。
当税率高到10%，也就是今天这个水准。整个（短炒）炒楼行业都不复存在！
再次呼吁，请将炒楼的交易税赋降到1%以下。
这样“纯正善良派”匠人精神才会回来。
这一篇《售出清单》的编号是#650，连同其他系列的一些文章，也就是写了将近一百篇左右文章。
我们介绍了炒楼的各种手法，炒家的九大流派，板块轮动和处房情结。
其实这是一个巨大的坑。
在这之前介绍的所有炒楼手法，所有炒楼技巧，都是用不上的。
在宏观调控的大环境下，所有“优化修正”的事情都不能干了。整个价格体系乱七八糟，乱就乱吧。
环境决定生态。在新的生态位下，能活下去的，就只有“邪恶炒楼客”了。
整个游戏规则，发生了翻天覆地般的改变。
由“合理估值，频繁买卖”为主；
转型为“不买还涨，恶性逼空”。
由此，作为本篇系列的结束。并开始一个新的大章：“宏观调控卷”。
（yevon_ou@163.com,2015年12月20日晚）
